La SCI RÉSIDENCE DAUDET c. ODACE CONSULTING

KF/BJH/AE RÉPUBLIQUE DE CÔTE D’IVOIRE ------------------- COUR D’APPEL DE COMMERCE D’ABIDJAN --------- RG N° 642/2024 -------- ARRÊT CONTRADICTOIRE N° 983/2024 du 26/12/2024 --------- 1ÈRE CHAMBRE -----------Affaire : --- AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU JEUDI 26 DÉCEMBRE 2024 ----------------------- La Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, en son audience publique ordinaire du jeudi vingt-six décembre de l’an deux mil vingt-quatre tenue au siège de ladite Cour, à laquelle siégeaient : La SCI RÉSIDENCE DAUDET (Maître BOKOLA Lydie Chantal) Docteur KOMOIN François, Premier Président de la Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan ; Contre La société ODACE CONSULTING (KS et Associés) -------------ARRÊT ------------ Contradictoirement ---------- Madame BAH Ramata et Messieurs BLAH Herbert Julien, TALL Yacouba et ATTOUNGBRÉ Gérard, Conseillers à la Cour, Membres ; Avec l’assistance de Maître KOUTOU A. Gertrude épouse GNOU, Greffier ; Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Déclare la SCI RESIDENCE DAUDET et la société ODACE CONSULTING recevables respectivement en leurs appels principal et incident interjetés du jugement N° 0760 rendu le 06 mars 2024 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan ; Dit la SCI RESIDENCE DAUDET bien fondée en son appel principal ; Infirme le jugement querellé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en validation de congé ; Statuant de nouveau ; Valide le congé donné par la SCI RESIDENCE DAUDET à la société ODACE CONSULTING ; Prononce la résiliation du contrat de bail à usage professionnel qui les lie ; Ordonne l’expulsion de la société ODACE CONSULTING des lieux loués ; Confirme le jugement pour le surplus par substitution de motifs ; A rendu l’arrêt dont la teneur suit dans la cause ; ENTRE : LA SCI RÉSIDENCE DAUDET, Société Civile Immobilière ayant son siège social à Abidjan Plateau, rue Alphonse DAUDET, immeuble DAUDET, Tél. : 07.07.61.07.53, agissant aux diligences de son gérant, monsieur R.O ; Appelante, Représentée et concluant par son Conseil, Maître BOKOLA Lydie Chantal, Avocat près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant, 15 Avenue du Docteur CROZET, immeuble AVS, 2ème étage, porte 20, 01 BP 2722 Abidjan 01, Tél. : 07.07.01.03.13 ; D’UNE PART ; ET ; LA SOCIÉTÉ ODACE CONSULTING, Société à Responsabilité Limitée unipersonnelle, dont le siège social est à Abidjan Plateau, rue Alphonse DAUDET, porte 53, 5ème étage, Tél. : 07.49.40.38.16, prise en la personne de 1 Condamne la société ODACE son gérant, monsieur S.A.W, demeurant es qualité audit CONSULTING aux dépens de l’instance ; siège, en ses bureaux ; Intimée, Représentée et concluant par son Conseil, le Cabinet d’Avocats KS & Associés, Avocats près la Cour d’Appel d’Abidjan, demeurant Cocody Les Deux Plateaux ENA, Rue J9, 01 BP 640 Abidjan 01, Tél. : 27.22.54.07.40, Fax. : 27.22.41.09.81, Cel. : 07.04.83.24.04, Email. : ksassocies@ksassocies.com ; D’AUTRE PART ; Sans que les présentes qualités puissent nuire ni préjudicier en quoi que ce soit aux droits et intérêts respectifs des parties en cause, mais au contraire et sous les plus expresses réserves des faits et de droit ; Le Tribunal de Commerce d’Abidjan statuant en la cause, a rendu le 06 mars 2024, un jugement N° 642/2024 en ces termes : « Statuant publiquement, contradictoirement, et en premier ressort ; Déclare la SCI RESIDENCE DAUDET et la société ODACE CONSULTING recevables respectivement en leur action principale et demande reconventionnelle ; Les y dit mal fondées ; Les en déboute ; Condamne la SCI RESIDENCE DAUDET aux dépens de l’instance. » ; Par acte d’appel du 14 octobre 2024 de Maître KOUADIO Kouakou Olivier, Commissaire de justice à Bouaké, la SCI RESIDENCE DAUDET a interjeté appel contre le jugement sus énoncé et, par le même acte, assigné la société ODACE CONSULTING à comparaître le 24 octobre 2024 pardevant la Cour d’Appel de ce siège pour s’entendre infirmer le jugement querellé ; Enrôlée sous le N° 642/2024 du rôle général du greffe de la Cour, l’affaire a été appelée le 24 octobre 2024 ; À cette audience, une mise en état est ordonnée, confiée à monsieur BLAH Herbert Julien en qualité de conseiller rapporteur ; 2 Cette mise en état a fait l’objet d’une ordonnance de clôture N° 276/2024 du 26 novembre 2024, puis la cause renvoyée au 28 novembre 2024 ; À cette audience, l’affaire et mise en délibéré pour le 30 janvier 2025 ; À la demande de la SCI RESIDENCE DAUDET et en vertu de l’ordonnance de rapprochement de délai N° 304/2024 du 05 décembre 2024 du Premier Président, la date du délibéré a été rapprochée au 26 décembre 2024 ; Advenue cette audience, la Cour vidant son délibéré, a rendu l’arrêt suivant : LA COUR Vu les pièces du dossier ; Ouï les parties en leurs demandes, fins et conclusions ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par exploit du 14 octobre 2024, la SCI RESIDENCE DAUDET a interjeté appel du jugement N° 0760 rendu le 06 mars 2024 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan, dont le dispositif est le suivant : « Statuant publiquement, contradictoirement, et en premier ressort ; Déclare la SCI RESIDENCE DAUDET et la société ODACE CONSULTING recevables respectivement en leur action principale et demande reconventionnelle ; Les y dit mal fondées ; Les en déboute ; Condamne la SCI RESIDENCE DAUDET aux dépens de l’instance. » ; À l’appui de son appel, la SCI RESIDENCE DAUDET expose qu’elle est propriétaire de l’immeuble DAUDET sis à Abidjan-Plateau, comprenant plusieurs appartements dont elle a donné un à bail à usage professionnel le 1er 3 janvier 2022 à la société ODACE CONSUTING pour l’exercice de ses activités ; Elle indique suite à l’état de délabrement avancé de l’immeuble mettant en péril la sécurité des biens et des personnes, elle a servi un congé d’une durée de 06 mois allant du 24 mars 2023 au 24 septembre 2024 à ladite société, en vue de la démolition et la reconstruction de l’immeuble ; Elle ajoute que se fondant sur les pièces justificatives et la non contestation du congé par ladite locataire, elle a, à l’issue du délai de six (06) mois, saisi le Tribunal de Commerce d’Abidjan aux fins de sa validation ; Vidant sa saisine, ladite juridiction a rendu la décision dont appel ; Elle sollicite l’infirmation du jugement querellé, car le premier juge l’a déboutée de sa demande en validation de congé, motif pris de ce que conformément aux dispositions de l’article 125 de l’Acte portant sur le droit commercial général, le congé n’est servi que dans le cadre d’un contrat de bail à durée indéterminée, et non dans un contrat de bail à durée déterminée ; Or, selon l’article 127-2 de l’Acte uniforme sus-énoncé, « le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à régler l’indemnité d’éviction, s’il envisage de démolir l’immeuble comprenant les lieux loués, et de le reconstruire. Le bailleur doit dans ce cas justifier la nature et la description des travaux envisagés… » ; ce qui explique que bien que liée à la société ODACE CONSULTING par un bail à durée déterminée, elle lui a servi un congé en vue de la démolition et de la reconstruction de l’immeuble loué ; et que paradoxalement un autre de ses locataires, la société AYANOO CONSULTING SARL, soumise à la même procédure, a été expulsée par ladite juridiction après validation du congé ; En outre, elle relève que la société ODACE CONSULTING use de malice pour l’empêcher d’entamer urgemment les travaux, car dans son procès-verbal de constat du 20 août 2024, le commissaire de justice par elle commis a indiqué que celle-ci a abandonné les locaux loués depuis plusieurs mois, sans toutefois daigner lui remettre les clés ; Par ailleurs, elle fait valoir qu’au-delà du congé, le bail à durée déterminée qui les lie est arrivée à expiration le 1er octobre 2023, sans que la société ne l’ait informée de son 4 désir de voir renouveler le bail, en violation des dispositions de l’article 124 de l’Acte uniforme sus-indiqué, de sorte qu’elle est déchue de son droit au renouvellement du bail, et devenue un occupant sans titre ni droit qui encourt expulsion ; En réplique, la société ODACE CONSULTING expose qu’elle a conclu, pour une durée de deux (02) ans, un contrat de bail à usage professionnel portant un appartement sis au plateau dans l’immeuble DAUDET avec la SCI RESIDENCE DAUDET pour une durée deux ans allant du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2024 ; Elle ajoute que suite à la signature du contrat de bail, elle a engagé le 06 janvier 2022, avec l’autorisation de celle-ci, des travaux d’embellissement et de remise en état des locaux, moyennant la somme de soixante-sept millions cinquante-six mille sept cents (67.056.700) F CFA, et le 30 mars 2022, elle lui a notifié un courrier de résiliation avec son autorisation, puis un exploit de congé le 24 mars 2022, suivi d’un courrier de résiliation du 30 mars 2022 ; Elle indique que malgré la contestation par elle élevée contre ledit congé, la SCI RESIDENCE DAUDET a saisi le Tribunal du Commerce d’Abidjan, qui l’en a déboutée, d’une demande en validation dudit congé ; Poursuivant, elle conclut au rejet des prétentions de la SCI RESIDENCE DAUDET et à la confirmation du jugement querellé en sa disposition rejetant la validation du congé, car comme l’a si bien indiqué le premier juge, le congé aux fins de résiliation ne peut être servi que dans le cadre d’un bail à durée indéterminée conformément aux dispositions de l’article 125 de l’Acte uniforme susmentionné, le bail a durée déterminée ayant vocation à produire ses effets jusqu’à l’expiration du terme fixé par les parties ; Elle relève que les dispositions dudit article étant d’ordre public, le congé de six (06) mois à elle donné par la SCI RESIDENCE DAUDET dans le cadre du contrat de bail à durée déterminée qui les lie est irrégulier et ne peut produire d’effet ; Par ailleurs, elle demande incidemment à la Cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande en paiement d’indemnité d’éviction et statuant à nouveau, faire droit à ladite demande, dans la mesure où conformément aux dispositions de l’article 126 de l’Acte uniforme précité, le bailleur ne peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée qu’en réglant au locataire une indemnité 5 d’éviction ; or à travers la lettre de congé la SCI RESIDENCE DAUDET a manifesté sa volonté de mettre fin au contrat ; ce qui constitue une opposition à son droit au renouvellement du bail, et lui donne droit à une indemnité d’éviction qu’elle évalue à la somme de cent cinquante millions (150.000.000) de F CFA ; Elle prie également la Cour de condamner la SCI RESIDENCE DAUDET à lui rembourser la somme de soixante-sept millions cinquante-six mille sept cents (67.056.700) F CFA représentant le coût des travaux par elle effectués avec l’accord de celle-ci et qui ont apporté une plus-value à l’immeuble, conformément aux dispositions de l’article 131 de l’Acte uniforme suscité ; En réaction, la SCI RESIDENCE DAUDET plaide, en plus de ses précédentes prétentions, le rejet des demandes en paiement d’indemnité d’éviction et en remboursement du coût des travaux formées par la société ODACE CONSULTING, car celle-ci n’a entrepris aucune construction dans les locaux loués de nature à donner lieu à remboursement, dans la mesure où il est précisé à l’article 11-A alinéa 3 du contrat de bail qui les lie que le preneur aura entièrement à sa charge, sans recours contre le bailleur, l’entretien complet de la plomberie et de l’électricité apparent, des peintures, enduits et aménagements intérieurs, surtout qu’il est précisé sur le devis par lui produit que les aménagements intérieurs qui ont été faits par ses soins n’avaient pour but que de satisfaire ses besoins personnels ; Elle indique que la demande en paiement d’indemnité d’éviction de celle-ci ne peut non plus prospérer car conformément aux dispositions de l’article 127 de l’Acte uniforme précité, le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée sans avoir à régler l’indemnité d’éviction, s’il envisage de démolir l’immeuble qui comprend les lieux loués, qui menacent ruine ; ce qui est le cas en l’espèce ; SUR CE En la forme Sur le caractère de la décision Considérant que la société ODACE CONSULTING a fait valoir ses moyens ; Qu’il y a lieu de statuer par décision contradictoire ; 6 Sur la recevabilité des appels Considérant que les appels principal de la SCI RESIDENCE DAUDET et incident de la société ODACE CONSULTING interjetés du jugement N° 0760/2024 rendu le 06 mars 2024 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan sont conformes aux exigences légales de forme et de délai ; Qu’il y a lieu de les déclarer recevables ; Au fond Sur le bien-fondé des appels principal et incident Sur la validation du congé Considérant que la SCI RESIDENCE DAUDET sollicite de la Cour l’infirmation du jugement querellé, en ce que le premier juge a rejeté sa demande aux fins de validation du congé de six (06) mois donné à la société ODACE CONSULTING pour quitter les lieux loués en vue leur démolition, en violation de l’article 127 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général ; Considérant que la société ODACE CONSULTE estime quant à elle, que c’est à juste titre que le premier juge a ainsi statué, car le congé n’est pas admis dans le cadre du bail à durée déterminée ; Considérant que selon l’article 127 de l’Acte uniforme susmentionné « Le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à régler d’indemnité d’éviction, dans les cas suivants : 1°) S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant. Ce motif doit consister soit dans l’inexécution par le locataire d’une obligation substantielle du bail, soit encore dans la cessation de l’exploitation de l’activité ; Ce motif ne peut être invoqué que si les faits se sont poursuivis ou renouvelés plus de deux mois après une mise en demeure du bailleur, par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, d’avoir à les faire cesser. 2°) S’il envisage de démolir l’immeuble comprenant les lieux loués, et de le reconstruire. Le bailleur doit dans ce 7 cas justifier de la nature et de la description des travaux projetés. Le preneur a le droit de rester dans les lieux jusqu’au commencement des travaux de démolition, et il bénéficie d’un droit de priorité pour se voir attribuer un nouveau bail dans l’immeuble reconstruit. Si les locaux reconstruits ont une destination différente de celle des locaux du bail, ou s’il n’est pas offert au preneur un bail dans le nouveaux locaux, le bailleur doit verser au preneur l’indemnité d’éviction prévue à l’article 126 cidessus. » ; Qu’il résulte de l’analyse ce texte que le bailleur peut mettre fin au contrat bail sans être tenu de payer une indemnité d’éviction au locataire dans deux cas, soit s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur, soit s’il envisage de démolir l’immeuble comprenant les lieux loués et de les construire, en justifiant de la nature et de la description des travaux projetés ; Considérant qu’en l’espèce, il constant comme résultant des pièces au dossier, que tenue de démolir pour des raisons de sécurité et de salubrité l’immeuble comprenant l’appartement donné en location à la société ODACE CONSULTING qui menace, la SCI RESIDENCE DAUDET lui a donné un congé de six mois à tous les preneurs pour quitter les lieux, dont elle sollicite la validation ; Que cette demande est justifiée par le rapport d’expertise établi par le cabinet Architecte DPLG du 12 février 2023 qui certifie que l’immeuble qui date des années 60 n’est plus aux normes et doit être démoli, et justifie la nature et la description des travaux projetés par le fait que l’immeuble est construit avec des matériaux avec un fort potentiel calorifique, non isolés susceptibles de favoriser une propagation des flammes d’un étage à l’autre en cas d’incendie et accessible aux personnes vivant avec un handicap ; Qu’ainsi, s’il est vrai que le congé n’est pas prévu dans le cadre du bail à durée déterminée, dès lors que le bailleur envisage avant le terme dudit bail de démolir et reconstruire l’immeuble, il doit se conformer aux dispositions de l’article 127 de l’acte uniforme portant sur le droit commercial général sus énoncé ; de sorte que c’est à tort que le premier juge a ainsi statué ; Qu’il convient, dès lors, d’infirmer le jugement querellé sur ce point et statuant à nouveau, prononcer la résiliation du 8 bail à usage professionnel qui lie la SCI RÉSIDENCE DAUDET à la société ODACE CONSULTING et ordonner l’expulsion de celle-ci des lieux loués ; Sur le paiement d’indemnité d’éviction Considérant que la société ODACE CONSULTING sollicite de la Cour l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement d’indemnité d’éviction suite à rupture du contrat de bail à durée déterminée qui les lie avant son échéance par la SCI RESIDENCE DAUDET ; Considérant que la SCI RESIDENCE DAUDET fait valoir quant à elle, que c’est à tort que l’intimée réclame une indemnité d’éviction, la mesure où elle a interrompu le contrat de bail en vue de démolir l’immeuble loué pour le reconstruire ; Considérant qu’il des dispositions de l’article 127 de l’Acte sus-indiqué que le bailleur n’a pas à régler d’indemnité d’éviction au locataire, s’il envisage de démolir l’immeuble comprenant les lieux loués et de le reconstruire ; Que la Cour ayant sus validé le congé servi à l’intimée et ordonné son expulsion pour cause de destruction en vue de la reconstruction des lieux loués, c’est donc à tort que celleci sollicite la condamnation de l’appelante à lui payer une indemnité d’éviction ; Qu’il y a lieu, dès lors, de rejeter cette demande et confirmer le jugement querellé sur ce point par substitution de motifs ; Sur le remboursement du coût des travaux réalisés Considérant que la société ODACE CONSULTING prie la Cour de condamner la SCI RESIDENCE DAUDET à lui rembourser le coût des travaux qu’elle a effectués avec son autorisation, en vue d’embellir les lieux loués et qui ont apporté une plus-value à l’immeuble, conformément aux dispositions de l’article 131 de l’Acte uniforme précité ; Considérant que la SCI RESIDENCE DAUDET conclut au rejet de cette demande, car même si elle a autorisé l’intimée à faire les travaux, elle n’a aucunement souscrit au remboursement de ceux-ci, dans la mesure où il est précisé à l’article 11-A alinéa 3 du contrat de bail que le preneur, « aura entièrement à sa charge, sans recours contre le bailleur, l’entretien complet de la plomberie et de 9 l’électricité apparent, des peintures, enduits et aménagements intérieurs ». Considérant que selon l’article 131 de l’Acte uniforme susmentionné, « Le preneur sans droit au renouvellement, quel qu’en soit le motif, peut être remboursé des constructions et aménagements qu’il a réalisés dans les locaux avec l’autorisation du bailleur. À défaut d’accord entre les parties, le preneur peut saisir la juridiction compétente dès l’expiration du bail à durée déterminée non renouvelé ou encore dès la notification du congé du bail à durée indéterminée. » ; Qu’il s’en infère que le bailleur peut être condamné au remboursement du coût des travaux de construction et d’aménagement avec l’autorisation du bailleur ; Considérant qu’en l’espèce, il est constant que la société ODACE CONSULTING a effectivement réalisé des travaux d’aménagement des locaux loués avec l’autorisation de la SCI RESIDENCE DAUDET, avec l’accord de celle-ci ; Que toutefois, il ressort des pièces du dossier notamment du devis de réalisation desdits travaux, qu’ils étaient destinés aux besoins personnels de ladite société et pour pallier les défaillances ou les défauts du local qu’elle a reconnus avoir pris en bon état ; Qu’ainsi, les travaux ayant été effectués dans le seul intérêt du preneur, même s’ils ont été autorisés par le bailleur, la demande aux fins de remboursement de leur coût dirigé contre celui-ci ne peut valablement prospérer ; encore et surtout que les parties ont contractuellement convenu que le locataire faisait son affaire de ce type de travaux ; Qu’il convient dès lors de rejeter cette demande comme étant mal fondée et confirmer le jugement querellé sur ce point par substitution des motifs ; Sur les dépens Considérant que la société ODACE CONSULTING succombe ; Qu’il sied de la condamner aux dépens de l’instance ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; 10 Déclare la SCI RESIDENCE DAUDET et la société ODACE CONSULTING recevables respectivement en leurs appels principal et incident interjetés du jugement N° 0760 rendu le 06 mars 2024 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan ; Dit la SCI RESIDENCE DAUDET bien fondée en son appel principal ; Infirme le jugement querellé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en validation de congé ; Statuant de nouveau ; Valide le congé donné par la SCI RESIDENCE DAUDET à la société ODACE CONSULTING ; Prononce la résiliation du contrat de bail à usage professionnel qui les lie ; Ordonne l’expulsion de la société ODACE CONSULTING des lieux loués ; Confirme le jugement pour le surplus par substitution de motifs ; Condamne la société ODACE CONSULTING aux dépens de l’instance ; Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an que dessus. ET ONT SIGNÉ LE PREMIER PRÉSIDENT ET LE GREFFIER./. 11