ROLLAND BEATRICE contre ANGELE NAI LOU OULE épouse DJEMIAN

N.A.G.G. REPUBLIQUE DE CÔTE D’IVOIRE ------------------- COUR D’APPEL DE COMMERCE D’ABIDJAN --------------- RG N° 179/2018 -------- ARRÊT CONTRADICTOIRE --------- 3EME CHAMBRE du 12/12/2018 -----------Affaire : ------------ Madame ROLLAND BEATRICE (SCPA SORO, BAKO & ASSOCIES) Contre Madame ANGELE NAI OULE ESPOUSE DJEMIAN (Me GOBA OLGA) -------------ARRÊT -----------Contradictoire --------- AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU MERCREDI 12 DECEMBRE 2018 ----------------------- La Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, en son audience publique ordinaire du mercredi douze décembre de l’an deux mil dix-huit tenue au siège de ladite Cour, à laquelle siégeaient : Madame TAPE-DJE BI DJE NATHALIE, Présidente de Chambre à la Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, Présidente ; Messieurs VAHA NIONAN GNONKONSON CASIMIR, KOPOIN ALLEPO SYLVAIN, NEBOUT KEYTASSO OLIVIER PHILIPPE et ATTOUNGBRE KOUAKOU GERARD, Conseillers à la Cour, Membres ; Déclare madame ROLLAND BEATRICE recevable en son appel relevé du jugement n° 2164/17 en date du 28 juin 2017 rendu par le tribunal de commerce d’Abidjan; L’y dit partiellement fondée ; Infirme le jugement entrepris ; Statuant à nouveau Avec l’assistance de Maître N’DJA A. GISELE GNAORE, Greffier ; A rendu l’arrêt dont la teneur suit dans la cause ; ENTRE : Constate la résiliation de plein droit du Madame ROLLAND BEATRICE, née le 13 janvier bail conclu par les parties le 24 février 2009 1953 à Agboville, fonctionnaire de nationalité ivoirienne, pour non payement de loyers; domiciliée à Abidjan-Cocody-les II Plateaux; Condamne madame ANGELE NAI LOU OULE épouse DJEMIAN à payer la somme de dix millions deux cent mille francs (10.200.000 f) CFA au titre des loyers échus et impayés ; Donne acte aux parties de ce que le local a été libéré ; Confirme le jugement en ses autres dispositions (sur la demande en paiement de dommages et intérêts) ; Condamne l’intimée aux dépens. Appelante ; Représentée et concluant par la SCPA SORO, BAKO & ASSOCIES, Avocats au barreau de Côte d’Ivoire, y demeurant Abidjan-Cocody-les-II-Plateaux, Rue des Jardins, 28 BP 1319 Abidjan 28 ; Tel : (225) 22427609/17; Cel : 07071514 ; Fax : 22427590 ; D’UNE PART ET ; 1 Madame ANGELE NAI LOU épouse DJEMIAN, née le 15 juin 1965 à Abidjan, Enseignante de nationalité ivoirienne, Entrepreneur individuel exerçant sous la dénomination « BLANCHE NEIGE » domiciliée à Abidjan-Cocody-les II Plateaux, 17 BP 604 Abidjan 17; Cel : 02457212 ; CNI n° C0078332977 ; Intimée, Représentée et concluant par l’étude de maître MENTENON CLAUDE, Avocat près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant Abidjan-Cocody- les II Plateaux ENA ; D’AUTRE PART ; Sans que les présentes qualités puissent nuire ni préjudicier en quoi que ce soit aux droits et intérêts respectifs des parties en cause, mais au contraire et sous les plus expresses réserves des faits et de droit ; Le Tribunal de Commerce d’Abidjan statuant publiquement, contradictoirement a rendu le 28 juin 2017 le jugement N° 2164/2017 par lequel il a déclaré madame ROLLAND BEATRICE recevable en son action ; - L’a dit cependant mal fondée en l’état; - l’en a débouté en l’état ; - et l’a condamné aux dépens de l’instance; Par exploit en date du 05 septembre 2018, madame ROLLAND BEATRICE a interjeté appel du jugement sus-énoncé et a par le même exploit assigné madame ANGELE NAI LOU épouse DJEMIAN à comparaître par devant la Cour de ce siège à l’audience du 19 octobre 2018 pour s’entendre : - Déclarer recevable en son appel régulièrement interjeté ; - L’y dire bien fondée ; - Infirmer en toutes ses dispositions le jugement querellé ; - Le Condamner aux entiers dépens de l’instance à distraire au profit de la SCPA SORO, BAKO & ASSOCIES ; 2 Enrôlée donc sous le N° 179/2018 du rôle général du greffe de la Cour, l’affaire a été appelée à l’audience du 19 octobre 2018 et renvoyée successivement aux audiences des 24 octobre 2018 pour attribution devant la 3e chambre, le 14 novembre après une mise en état, le 21/11/2018 pour plaidoirie et retenue, et le 12 décembre 2018 pour être mis en délibéré; Advenue cette audience, la Cour a vidé son délibéré comme suit : LA COUR, Vu les pièces du dossier ; Ensemble l’exposé des faits, procédure, prétentions des parties et des motifs ci-après ; Après avoir délibéré conformément à la loi ; FAITS PROCEDURE PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par exploit d’huissier en date du 05 septembre 2018, madame ROLLAND Béatrice ayant élu domicile en la SCPA SORO BAKO & Associés, Avocats à la Cour, a relevé appel du jugement commercial RG N° 2164/2017 rendu le 28 juin 2017 par le tribunal de commerce d’Abidjan qui l’a déboutée en l’état de son action ; A l’appui de son recours, madame ROLLAND née ALEXIS Béatrice expose que le 24 février 2009, elle a conclu un contrat de bail à usage professionnel avec madame Angèle NAÏ OULE et son époux monsieur DJEMIAN LIADE Benoît, portant sur une villa destinée à un usage de bureau ; elle précise que les preneurs y ont exploité en plus des bureaux, une école maternelle et primaire appelée « Blanche Neige » ; Par ailleurs relève-t-elle, ces derniers lui étant redevables de la somme de 10 200 000 francs après déduction d’un acompte de 1 600 000 francs, sur la période d‘avril 2016 à juin 2017, elle leur a servi une mise en demeure restée sans suite, la seule réaction de madame Angèle NAÏ OULE épouse DJEMIAN s’étant limitée après réception d’une assignation en expulsion et en paiement, à lui notifier par un courrier du 03 février 2017, qu’elle procèdera à la libération de la villa au mois de juin 2017, soit à la fin de l’année scolaire 20162017 ;cependant dit-elle, les preneurs qui n’ont 3 finalement remis les clés de la villa objet du bail, que le 08 août 2017, n’ont pas payé leur dette de loyers ; Elle fait noter que le jugement qui l’a débouté de son action ne lui a pas encore été signifié, contrairement aux affirmations de madame Angèle NAÏ OULE épouse DJEMIAN qui a déclaré dans son assignation en mainlevée d’une saisie conservatoire de créances, qu’il l’a été le 03 août 2018 ; Elle fait valoir qu’ayant rapporté la preuve de l’existence du contrat de bail à usage professionnel la liant aux intimés, c’est en violation des articles 112 de l’acte uniforme relatif au droit commercial général et 1315 du code civil, que le tribunal a retenu qu’il ne ressortait pas des pièces du dossier la preuve des mois impayés, alors qu’il revenait aux locataires de justifier le paiement des loyers ; elle estime aussi, que l’intimé n’ayant pas contesté le montant de 10 200 000 francs qui lui était réclamé au titre des arriérés de loyers, le tribunal ne pouvait lui reprocher de ne pas l’avoir mis en mesure d’apprécier l’effectivité des sommes réclamées, dont le détail au reste, figure en tout état de cause, dans l’acte d’assignation; Pour l’appelante, la mise en demeure ayant été signifiée au preneur, le tribunal a violé l’article 133 de l’acte uniforme précité, en ne prononçant pas la résiliation du bail et l’expulsion de celui-ci ; Enfin, elle fait valoir que l’intimé engage sa responsabilité contractuelle pour avoir failli à ses obligations : - d’utiliser les locaux objet du bail pour y exploiter des bureaux - d’entretenir les locaux en bon père de famille afin d’éviter leur dégradation - de payer les loyers ; Elle demande en conséquence à la Cour de le condamner à lui payer la somme de 15 000 000 francs à titre de dommages-intérêts ; En réponse et par l’entremise de son conseil Maître Goba Olga, madame Angèle NAÏ OULE épouse DJEMIAN plaide l’irrecevabilité de l’appel, arguant qu’il a été interjeté le 05 septembre 2018 soit plus d’un mois à compter de la signification du jugement fait par exploit du 03 août 2018 ; 4 Subsidiairement, elle soutient que la non-indication dans la mise en demeure du 14 février 2017 et dans l’exploit d’assignation en expulsion et en paiement des mois dus au titre des loyers, révèle qu’elle ne doit aucun loyer, d’autant qu’elle venait de s’acquitter du paiement de la somme totale de 1 600 000 francs représentant les loyers de décembre 2016 et de ceux de janvier et février 2017, alors que courant février, elle a été vidée avec toutes ses affaires par l’appelante aidée de loubards, tel qu’elle l’a fait constater par ministère d’huissier de justice le 07 février 2017 ; d’ailleurs, révèle-t-elle, elle a protesté à la mise en demeure qui lui a été servie le 26 juillet 2018 par un autre exploit du 09 avril 2018 ; Elle précise encore que le montant de 600 000 francs du loyer est resté inchangé et que son époux qui n’a jamais signé le bail n’est pas locataire de l’appelante; En outre, l’intimée, arguant que sa signature a été grossièrement imitée sur les pièces datées du 03 février 2017, et dont aucune allusion n’a été faite dans la mise en demeure et la citation en justice précitées, prie la Cour de les rejeter ; elle conclut en définitive à la confirmation du jugement ; Ajoutant à ces écritures, cette fois par le biais du cabinet d’avocats MENTENON, madame ANGELE NAI OULE épouse DJEMIAN, souligne en premier lieu, que c’est à bon droit que l’appelante dont la demande en paiement d’arriérés de loyers manquait de précision quant aux mois prétendument impayés et quant au quantum du loyer de 800 000 francs, (le contrat produit faisant état d’un loyer de 600 000 francs) a été déboutée de sa demande ; En outre, elle fait valoir qu’en vertu de l’article 109 de l’acte uniforme déjà cité « le bailleur est responsable du trouble de jouissance survenu de son fait » en sorte que la contrepartie du loyer est une jouissance libre et paisible du bien loué ce qui n’a pas été le cas en l’espèce, la bailleresse n’ayant eu de cesse de le troubler dans la jouissance des lieux loués dans le but de s’exonérer du paiement d’une indemnité d’éviction ; Elle en déduit que la bailleresse est par conséquent mal venue à réclamer paiement d’arriérés de loyers, alors et surtout que le « point des loyers » dactylographié qui a été produit, ne saurait constituer une preuve desdits arriérés au sens de l’article 1326 du code civil qui énonce « le billet ou la promesse sous seing privée par lequel une seule partie s’engage envers l’autre à lui payer une 5 somme d’argent ou une chose appréciable doit être écrit en entier de la main de celui qui l’a souscrit…ou qu’il ait écrit de sa main un bon ou un approuvé » ; En second lieu, l’intimée prétend que la disposition du jugement qui a rejeté la demande en paiement de dommages-intérêts formulée par l’appelante, mérite confirmation ; en effet, selon elle, d’une part, la mise en demeure datée du 14 février 2017 préalable de la saisine du juge sous peine d’irrecevabilité, n’a pas fait état d’un changement d’affectation des lieux loués et d’autre part, l’article 4 du contrat des parties, ayant mentionné que le local a été donné à usage de bureau sans autre précision, une école abritant également des bureaux ne pouvait constituer un changement d’affectation, d’autant qu’il est indiqué sur la fiche d’entrée signée par le mandataire immobilier de la bailleresse : locataire : « école blanche neige » ; Elle fait observer enfin que cette dernière n’a pas contesté cette exploitation depuis 2009 soit durant 09 ans, et ne remplit pas en tout état de cause, les conditions pour que soit mise en œuvre sa responsabilité contractuelle ; Répliquant à ces moyens et prétentions, l’appelante soulève sur la forme, la forclusion des conclusions de l’intimée pour avoir été transmises plus de 02 mois après la signification de l’appel signifié le 05 septembre 2018, et qui devront en conséquence être écartées des débats ; Elle indique aussi, que l’acte d’huissier a été signifié à mairie le 03 août 2018 et ce n’est que le 06 novembre qu’elle a reçu la photocopie de l’exploit ; les délais d’appel commençant à courir du jour de la signification de la décision à personne en vertu de l’article 325 du code de procédure civile commerciale et administrative, elle affirme que son appel interjeté le 05 septembre 2018 est recevable ; Au fond, sur la date à laquelle le bail aurait pris fin, elle fait remarquer que la locataire qui allègue avoir été expulsée de fait en février 2017 en se prévalant d’un procès-verbal d’audition du 07 février 2017 sans cachet d’huissier, et contenant des photos illisibles, a prétendu dans le cadre d’une procédure de contestation d’une saisie- conservatoire, avoir été expulsée en juin 2017, ce qui dénote de son manque de sérieux ; Réfutant avoir expulsé cette dernière, elle demande à la Cour de retenir que le contrat de bail non contesté, ainsi 6 que les mises en demeure et assignations servies à l’intimée depuis 2015, qui ne sont pas non plus contestées, font la preuve des arriérés de loyers dus ; A cet égard, le point dactylographié des loyers produit fait foi de l’existence de la créance et ne saurait être analysé comme un engagement écrit de payer au regard de l’article 1326 du code civil ; En conséquence de ces développements, elle sollicite de la Cour, qu’elle infirme le jugement déféré pour accueillir toutes ses demandes ; EN LA FORME SUR CE Sur la recevabilité Considérant qu’il ressort de l’acte d’huissier en date du 03 août 2018 que le jugement appelé a été signifié à mairie ; Que les délais d’appel ne commençant à courir qu’à compter de la signification à personne, aux termes de l’article 326 du code de procédure civile commerciale et administrative, l’appel formé le 05 août 2018 est recevable ; Sur la forclusion Considérant que si les dispositions de l’article 166 du code de procédure civile commerciale et administrative, imposent aux parties de déposer au greffe à peine de forclusion, les conclusions et pièces dont elles entendent se servir en appel, il reste que la lecture combinée des articles 41, 43, 45 et 49 de la loi n°2016-1110 du 08 décembre 2016 portant création, organisation et fonctionnement des juridictions de commerce révèle que la Cour a deux mois à compter de la première audience pour rendre sa décision, et le conseiller rapporteur qui instruit l’affaire qui n’est pas en état d’être jugée, dispose d’un mois à compter de sa désignation pour prendre son ordonnance de clôture ; Qu’ainsi, le dépôt des pièces et conclusions des parties dans le cadre du calendrier établi par le conseiller de la mise en état, dans le délai qui lui est imparti pour son instruction, est conforme à la loi spéciale susvisée ; Que par conséquent, le moyen objecté tiré de la forclusion des conclusions de l’intimé en date des 6 et 8 novembre 2018 pour les voir écarter du débat, sera rejeté comme inopérant ; 7 AU FOND Sur la demande de résiliation Considérant qu’il apparait de la mise en demeure en date du 14 février 2017 et de l’acte d’assignation, que le bailleur réclame la somme de 10 200 000 francs représentant plus de douze mois de loyers échus et impayés ; Considérant que l’article 133 de l’acte uniforme portant droit commercial général, énonce que la mise en demeure doit indiquer à peine de nullité, la ou les clauses et conditions du bail non respectées ; Qu’il ne ressort nullement de ces dispositions, comme prétendu par l’intimée, qu’il est fait obligation au bailleur de préciser les mois de loyers dus dans la mise en demeure ; Qu’il s’ensuit que l’acte d’huissier qui comporte la mention de la condition du bail (paiement du loyer) non respectée, en précisant le nombre de mois de loyers dus et le montant réclamé, satisfait aux exigences du texte précité ; Considérant en outre, que l’article 10 du contrat des parties prévoit la résiliation de plein droit du bail, en cas de non-paiement d’une seule échéance ; Que c’est par conséquent à tort que le tribunal, au motif que les mois n’ont pas été précisés et que le montant du loyer indiqué au contrat produit est de 600 000 F et non de 800 000 F, n’a pas accueilli la demande, d’autant que le locataire qui a reçu en personne tant la mise en demeure que l’acte d’assignation, n’a élevé aucune contestation et n’a pas comparu à l’audience ; Qu’il y a lieu d’infirmer le jugement sur ce chef et statuant à nouveau, de constater la résiliation du bail ; Sur la demande en paiement de loyers Considérant que suivant les dispositions de l’article 112 de l’acte uniforme portant droit commercial général, « En contrepartie de la jouissance des lieux, le preneur doit payer le loyer aux termes convenus entre les mains du bailleur ou de son représentant dûment mandaté ». Considérant que selon l’article 1315 du code civil, il appartient à celui qui se prétend libéré de faire la preuve de l’extinction de son obligation ; 8 Considérant que l’intimée contestant devoir les arriérés de loyers réclamés, argue qu’elle a été troublée dans la jouissance des locaux par le fait du bailleur qui l’a expulsée en février 2017 et que le point de loyers dactylographié produit au dossier a été fabriqué pour les besoins de la cause ; qu’elle allègue aussi, que cette pièce ne peut pas prospérer en vertu de l’article 1326 du code civil en ce qu’il n’est ni écrit en entier de la main de celui qui a souscrit l’engagement, un bon ou un approuvé ; Sur le premier moyen, considérant qu’il apparait des notes de plaidoirie de l’intimée en date du 12 septembre 2018 prises dans le cadre d’une procédure de mainlevée d’une saisie conservatoire, qu’elle a indiqué (ou son école) avoir été expulsée « dès la fin du mois de juin 2017 » ; qu’en ayant fait de telles déclarations dans ses écritures au cours de ladite procédure, elle est mal venue à se prévaloir dans la présente instance, du procèsverbal susdit, pour faire admettre l’existence de troubles de jouissances du fait de son expulsion supposée depuis février 2017 ; Sur le second moyen, considérant que la pièce critiquée ne comporte pas d’engagement du preneur à payer une somme d’argent au bailleur, qu’il ne s’agit que d’un simple récapitulatif de loyers dus s’élevant à la somme de 10 200 000 francs après déduction de la somme déjà réglée de 1 600 000 francs ; qu’en outre, le preneur qui dénie sa signature n’a pas soulevé le faux incident civil ; Mais considérant surtout, que suite à la mise en demeure qui lui a été adressée, par laquelle il lui était réclamé la somme sus indiquée et qu’elle a reçue en personne, Angèle NAÏ OULE épouse DJEMIAN n’a pas réagi et n’a pas non plus comparu devant le tribunal bien qu’ayant été également assignée à sa personne ; Considérant enfin, qu’elle ne produit aucune quittance attestant du règlement de sa dette de loyers et n’a donc pas justifié avoir honoré son obligation de paiement ; Que l’intimée n’ayant pas rapporté la preuve de l’exécution de son obligation contractuelle, c’est à tort que le tribunal n’a pas accueilli la demande en paiement formulée par l’appelante ; Qu’il convient d’infirmer le jugement et statuant à nouveau, de condamner l’intimée au paiement de la somme de 10 200 000 francs au titre des loyers échus et impayés couvrant la période d’avril 2016 à juin 2017 déduction faite de la somme de 1 600 000 francs versée par l’intimée ; 9 Sur l’expulsion Considérant qu’il est acquis que le locataire a libéré les lieux ; que la demande y relative est donc sans objet ; qu’il n’y a pas lieu de l’examiner ; Sur les dommages-intérêts Considérant que pour justifier essentiellement sa demande en paiement de dommages-intérêts, l’appelant affirme que son local a subi des dégradations du fait d’un défaut d’entretien par le preneur, et que ce dernier a donné à la villa une affectation autre que celle convenue par les parties (bureaux) ; Mais considérant d’une part, que les prétendues dégradations n’étant pas démontrées par un constat d’huissier de justice ou des photographies ou tout autre élément au dossier, ni la faute, ni le préjudice allégué ne sont établis ; Que d’autre part, la bailleresse qui soutient que les lieux ne devaient pas servir à abriter une école, n’a pas fait servir une mise en demeure au preneur, d’avoir à respecter cette clause du bail, comme lui fait obligation l’article 133 de l’acte uniforme déjà cité, d’autant qu’elle n’a élevé aucune protestation contre cette exploitation durant 09 années; Considérant enfin, que l’appelante n’a nullement caractérisé le préjudice résultant pour elle du nonpaiement des loyers; Qu’en conséquence, sa demande de dommages-intérêts n’étant pas fondée, il sied de confirmer le jugement qui l’a déboutée de cette prétention ; Sur les dépens Considérant que l’intimée succombant, doit supporter les dépens ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; En la forme Reçoit madame ROLLAND Béatrice en son appel relevé du jugement N°2164/2017 du 28 juin 2017 rendu par le tribunal de commerce d’Abidjan ; 10 Au fond L’y dit partiellement fondé ; Infirme le jugement entrepris ; Statuant à nouveau ; Constate la résiliation de plein droit du bail conclu par les parties le 24 février 2009 pour non-paiement de loyers ; Condamne madame Angèle NAI LOU OULE épouse DJEMIAN à payer la somme de 10 200 000 francs au titre des loyers échus et impayés ; Donne acte aux parties de ce que le local a été libéré ; Confirme le jugement en ses autres dispositions (sur la demande en paiement de dommages-intérêts) ; Condamne l’intimée aux dépens ; En foi de quoi, le présent arrêt a été prononcé publiquement par la Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan les jour, mois et an que dessus ; Et ont signé le président et le greffier./. 11