Civile Immobilière SCI SALAKAN c. 1° YRISSA 2° La SCI YRISA

KF/ASCM/AE RÉPUBLIQUE DE CÔTE D’IVOIRE ------------------- COUR D’APPEL DE COMMERCE D’ABIDJAN --------- RG N° 418/2025 -------- ARRÊT CONTRADICTOIRE AVANT DIRE DROIT N° 652/2025 du 31/07/2025 --------1ÈRE CHAMBRE -----------Affaire : --- La Société Civile Immobilière SCI SALAKAN (SCPA SORO, BAKO & Associés) Contre 1°- La société YRISSA AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU JEUDI 31 JUILLET 2025 ----------------------- La Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, en son audience publique ordinaire du jeudi trente et un juillet de l’an deux mil vingt-cinq tenue au siège de ladite Cour, à laquelle siégeaient : Docteur KOMOIN François, Premier Président de la Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan ; Mesdames ADON Seka Christelle épouse MIEZAN et BAH Ramata épouse GRAH, et messieurs TALL Yacouba et DENNIEL Albert, Conseillers à la Cour, Membres ; 2°- La SCI YRISA (Cabinet BEIRA & Associés) -------------ARRÊT ------------ Contradictoirement ---------- Avec l’assistance de Maître N’CHO Jean-Luc, Greffier ; A rendu l’arrêt dont la teneur suit dans la cause ; ENTRE : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Déclare recevable l’appel interjeté par la Société Civile Immobilière SALAKAN dite SCI SALAKAN contre l’ordonnance N° 289 rendue le 06 mars 2025 par le Président du Tribunal de Commerce d’Abidjan ; Infirme l’ordonnance querellée en toutes ses dispositions ; LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SCI SALAKAN, Société Civile Immobilière au capital de 1.000.000 de F CFA dont le siège est à Abidjan Cocody Angré Nord, lot 5 îlot 3, prise en la personne de son représentant légal, monsieur Issa Tanou FADIGA, adjudicataire de l'immeuble en cause, de nationalité ivoirienne, demeurant au siège susdit, ayant tous pouvoirs à l’effet des présentes ; Appelante, Statuant de nouveau, Dit que le juge des référés est compétent pour statuer en la présente cause ; Ordonne le sursis à statuer jusqu’au prononcé de la décision par la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage quant au recours exercé devant elle par la société YRISSA et la Société Civile Immobilière YRISSA dite SCI YRISSA ; Représentée et concluant par son Conseil, la SCPA SORO, BAKO & Associés, Avocats près la Cour d’Appel d'Abidjan, y demeurant, Cocody les Deux Plateaux, Rue des Jardins, Villa 2160, 28 BP 1319 Abidjan 28, Tél. : (225) 27.22.42.76.09/17 - Cell. : (225) 07.07.07.15.14, Fax. : 27.22.42.75.90 ; Email : secretariat@sorobako.com / Site : www.sorobako.com ; D’UNE PART ; Réserve les dépens ; ET ; 1 1°- SOCIÉTÉ YRISSA, Société Anonyme avec administrateur général, au capital de 10.000.000 de F CFA, dont le siège social est à Abidjan Plateau, Avenue Houdaille, 01 BP 13516 Abidjan 01, tél : 07.09.36.11.36 /27.20.20.6.67 /27.20.20.66.70 immatriculée au Registre de Commerce et du Crédit Mobilier sous le numéro CI-ABJ-2011-B-8384, prise en la personne de son représentant légal, madame KONON Amoin Mylène épouse ZAROUR, demeurant au siège de ladite société ; 2°- LA SCI YRISA, Société Civile Immobilière, au capital de 1.000.000 de F CFA, dont le siège social est à Abidjan Plateau, Avenue Houdaille, 01 BP 13506 Abidjan 01, caution hypothécaire, prise en la personne de son Administrateur Général, monsieur KOUAKOU Yao Basile, demeurant au siège de ladite société ; Intimées, Représentées et concluant par leur Conseil, le Cabinet BEIRA & Associés, Avocats près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant, Cocody II Plateaux, boulevard Latrille, près de la CIE, Immeuble Santa Maria, escalier A, premier étage, porte A5, 22 BP 98 Abidjan 22, Tél. : 27.22.42.70.50 ; D’AUTRE PART ; Sans que les présentes qualités puissent nuire ni préjudicier en quoi que ce soit aux droits et intérêts respectifs des parties en cause, mais au contraire et sous les plus expresses réserves des faits et de droit ; La juridiction présidentielle du Tribunal de Commerce d’Abidjan statuant en la cause, a rendu le 06 mars 2025 une ordonnance N° 0289 en ces termes : « Statuant publiquement, contradictoire, en référé et premier ressort ; Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par la société Civile Immobilière SALAKAN dite SCI SAKALAN tirée de l’irrecevabilité des exceptions d’incompétence soulevée par la société YRISSA S.A et la SCI YRISSA ; Nous nous déclarons incompétent, au profit du juge du fond de la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage ; Mettons les entiers dépens de l’instance à la charge de la société Civile Immobilière SALAKAN dite SCI SALAKAN, distraits au profil de la SCPA SORO-BAKO & Associés Avocats aux offres de droit » ; 2 Par acte d’appel du 30 mai 2025 de Maître KOFFI Kra Olivier, Commissaire de justice à Abidjan, la Société Civile Immobilière SCI SALAKAN a interjeté appel contre l’ordonnance sus énoncée et, par le même acte, assigné la société YRISSA et la SCI YRISA à comparaître le 10 juin 2025 par-devant la Cour d’Appel de ce siège pour s’entendre infirmer l’ordonnance querellée ; Enrôlée sous le N° 418/2025 du rôle général du greffe de la Cour, l’affaire a été appelée le 10 juin 2025, puis renvoyée au 12 juin 2025 devant la 1ère Chambre pour attribution ; À cette date, la cause est renvoyée au 26 juin 2025 pour toutes les parties et retenue, puis mise en délibéré pour le 31 juillet 2025 ; Advenue cette audience, la Cour vidant son délibéré, a rendu l’arrêt avant dire droit suivant : LA COUR Vu les pièces du dossier ; Ouï les parties en leurs demandes, fins et conclusions ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par exploit de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, la société Civile Immobilière SAKALAN dite SCI SAKALAN a interjeté appel de l’ordonnance N° 0289 rendu le 06 mars 2025 par le juge des référés du Tribunal du Commerce d’Abidjan, lequel, en la cause, a statué ainsi qu’il suit : « Statuant publiquement, contradictoire, en référé et premier ressort ; Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par la société Civile Immobilière SALAKAN dite SCI SAKALAN tirée de l’irrecevabilité des exceptions d’incompétence soulevée par la société YRISSA S.A et la SCI YRISSA ; Nous nous déclarons incompétent, au profit du juge du fond de la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage ; Mettons les entiers dépens de l’instance à la charge de la société Civile Immobilière SALAKAN dite SCI SALAKAN, 3 distraits au profil de la SCPA SORO-BAKO & Associés Avocats aux offres de droit » ; Il ressort des énonciations de l’ordonnance querellé par exploit de commissaire de justice en date du 07 février 2025, que la Société Civile Immobilière SALAKAN dite SCI SALAKAN a fait servir assignation à la société YRISSA S.A et à la SCI YRISSA à comparaitre devant le tribunal de ce siège aux fins d’entendre : - constater que les défenderesses occupent la parcelle de terrain lui appartenant sans droit ni titre ; - ordonner en conséquence, leur déguerpissement tant de leurs personnes, de leurs biens que de tous occupants de leur chef ; - assortir la présente décision de l’exécution provisoire, sur minute et avant enregistrement ; - condamner les défenderesses aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SCPA SORO-BAKO & Associés, Avocats aux offres de droit ; Au soutien de son action, la Société Civile Immobilière SALAKAN dite SCI SALAKAN a exposé que pour le recouvrement de sa créance détenue sur la société YRISSA S.A et la SCI YRISSA, la Banque de l’Habitat de Côte d’Ivoire dite BHCI S.A a procédé à la saisie et à la vente de la parcelle de terrain urbain bâti, sise à Abidjan Plateau, d’une superficie de 556 mètre carré, faisant l’objet du foncier N° 106.476 de la circonscription foncière de Bingerville et des constructions y édifiées ; Elle a indiqué que par jugement N° 4966/2023 du 08 mai 2024, elle a été déclarée adjudicataire de la parcelle de terrain saisie ; Elle a fait valoir que les défenderesses ont été déboutées de leur recours en annulation contre le jugement d’adjudication, par le jugement contradictoire N° 2554 du 30 novembre 2024 rendu par le Tribunal du Commerce d’Abidjan, qui leur aura été signifié le 06 décembre 2024 contre lequel elles n’ont pas interjeté appel, comme l’atteste le certificat de non-appel en date du 24 décembre 2024 ; La demanderesse a avancé que, contre toute attente, la société YRISSA S.A et la SCI YRISSA continuent de se maintenir sur le terrain dont elle est devenue propriétaire et sur lequel elles n’ont plus aucun droit ni titre ; 4 Cette situation, a-t-elle dit, lui cause un énorme préjudice, en ce qu’elle entendait rénover l’ensemble de l’immeuble et le louer par la suite ; Elle a, en conséquence, prié la juridiction des référés du Tribunal de commerce d’ordonner le déguerpissement de la société YRISSA S.A et de la SCI YRISSA, tant de leurs personnes, de leurs biens que de tous occupants de leur chef ; En réplique, la société YRISSA S.A et la SCI YRISSA, rappelant les faits de l’espèce, ont fait valoir que la société YRISSA S.A a obtenu auprès de la Banque de l’Habitat de Côte d’Ivoire dite BHCI S.A un concours financier d’un montant de trois cent trente millions six cent quatre-vingtsept mille neuf (330.687.009) F CFA ; Elles ont indiqué que la convention d’ouverture de crédit conclue entre les parties le 12 août 2016 a été revêtue de la formule exécutoire ; Elles ont avancé qu’en raison des difficultés survenues, un avenant non notarié de prorogation d’échéance a été signé par les parties le 02 février 2017 pour permettre à la société YRISSA S.A de procéder au remboursement du prêt consenti ; Elles ont précisé que l’avenant précité en son article 13 dispose que : « tout litige né de l’interprétation de l’application présent contrat fera l’objet d’un règlement amiable. À défaut d’entente entre les parties dans un délai d’un mois, à compter de la survenance du litige, il sera soumis au Tribunal du Commerce d’Abidjan » ; Les défenderesses ont soutenu qu’alors qu’un règlement amiable était en cours entre les parties, la Banque de l’Habitat de Côte d’Ivoire dite BHCI S.A a prématurément saisi et obtenu du Tribunal du Commerce d’Abidjan le jugement d’adjudication N° 4966/2023 du 08 mai 2024 ; Elles ont affirmé que saisi d’une action en nullité du jugement précité, le Tribunal du commerce d’Abidjan a, dans son jugement N° 2554/2024 rendu le 30 octobre 2024, déclaré ladite action irrecevable ; Elles ont fait noter qu’elles ont saisi la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage d’un recours contre le jugement N° 2554/2024 du 30 octobre 2024, qui est encore pendant ; 5 La société YRISSA S.A et la SCI YRISSA ont plaidé l’incompétence de la juridiction des référés de Tribunal de Commerce d’Abidjan au profit de celle de la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, en raison du pourvoi en cassation formé devant ladite juridiction ; Elles ont soulevé ensuite l’incompétence du juge des référés, motif pris de ce qu’elles contestent le droit de propriété que la Société Civile Immobilière SALAKAN dite SCI SALAKAN prétend détenir sur leur parcelle de terrain ; Une telle contestation, ont-elles dit, ressortit nécessairement à la compétence du juge du fond ; Subsidiairement au fond, les défenderesses ont fait valoir qu’elles ne sont pas des occupantes sans droit ni titre de la parcelle de terrain litigieuse, compte tenu de ce que le jugement N° 2524/2024 du 30 octobre 2024 n’est pas devenu définitif en ce qu’il fait objet d’un pourvoi en cassation devant la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage ; Elles ont, en outre, précisé que le certificat de non appel versé au dossier par la demanderesse est irrégulier, en ce qu’il a été obtenu avant l’expiration du délai d’un mois prescrit par les dispositions de l’article 168 du code de procédure civile, commerciale et administrative ; En réaction, la Société Civile Immobilière SALAKAN dite SCI SALAKAN a conclu à l’irrecevabilité des exceptions d’incompétence soulevées par la société YRISSA S.A et la SCI YRISSA, pour cause de violation des dispositions de l’article 125 du code de procédure civile, commerciale et administrative ; Elle a indiqué, en effet, que les défenderesses ont, dans leurs conclusions, évoqué le fond du litige avant de soulever des exceptions ; Elle a fait valoir en outre qu’il n’existe pas de juridiction des référés au sein de la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage et que le recours devant ladite juridiction n’est point suspensif ; Elle a enfin conclu au bien-fondé de sa demande aux fins de déguerpissement de la société YRISSA S.A et de la SCI YRISSA, en ce que le maintien de cette dernière sur la parcelle de terrain dont elle est désormais propriétaire, lui cause chaque jour un préjudice grandissant ; 6 Vidant sa saisine, le Président du Tribunal de Commerce d’Abidjan a rendu la décision querellée ; Contestant cette décision, la SCI SALAKAN soutient qu’en se déclarant incompétent au profit de la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, le juge des référés du Tribunal de Commerce a fait une mauvaise interprétation des articles 221 nouveau du code de procédure civile, commerciale et administrative et 248 de l’acte uniforme portant organisation des procédures de recouvrement des créances et voies d’exécution ; Elle explique que la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage n’est ni la Cour de cassation ni le Conseil d’État au sens de l’ordonnance du 03 juillet 2019 modifiant les articles susvisés du code de procédure civile, commerciale et administrative ; Elle soutient qu’à la lecture des articles précités, il apparait clairement que le juge des référés demeure compétent lorsqu’il est saisi en vue de prendre une mesure urgente, ou lorsqu’il lui est demandé de mettre fin à un trouble manifestement illicite ; Elle rappelle qu’en l’espèce, la SCI SALAKAN est bénéficiaire d’un jugement d’adjudication exécutoire, ayant emporté transfert de propriété sur l’immeuble autrefois détenu par les sociétés YRISSA et SCI YRISSA ; Malgré cela, dit-elle, les sociétés YRISSA et SCI YRISSA continuent d’occuper les lieux en violation de manifeste des droits de la SCI SALAKAN, prétendant que la demande en déguerpissement préjudicierait sur le fond du litige ; Elle fait valoir que le juge des référés, juge de l’urgence a été saisi pour mettre fin à toute voie de fait résultant d’une occupation sans droit ni titre, non pour se prononcer sur la validité de la vente portant sur le bien litigieux ; Elle conclut qu’en se déclarant incompétent au profit de la CCJA, le juge des référés a manifestement fait une mauvaise interprétation des articles 221 et 222 du code de procédure civile, commerciale et administrative ; Elle soutient que l’ordonnance querellée mérite également infirmation pour violation de l’article 248 de l’acte uniforme portant organisation des procédures de recouvrement de créances et voies d’exécution qui dispose que « dans chaque état partie, la vente est poursuivie devant la juridiction compétente pour trancher le litige en matière de saisie 7 immobilière dans le ressort territorial de laquelle se trouve l’immeuble » ; Sur la base de ce texte, dit-elle, le juge des référés a estimé que tout litige postérieur à la vente, y compris une demande en déguerpissement, relèverait de cette juridiction de fond compétente en matière de saisie immobilière ; Elle fait noter que selon l’interprétation de la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage de cette disposition, la plénitude de juridiction visée à l’article précitée est circonscrite aux procédures relatives à la saisie immobilière uniquement, à savoir l’ensemble des incidents nés de la saisie immobilière ; Elle indique qu’en l’espèce, la demande en déguerpissement ne relève pas d’un incident de la saisie immobilière, mais plutôt de l’exécution du jugement d’adjudication exécutoire au profit de la SCI SALAKAN, qui n’est pas partie au recouvrement de la créance de la BHCI ; Elle allègue que sa demande constitue une mesure d’urgence visant à faire cesser une voie de fait, en l’occurrence l’occupation de l’immeuble adjugé par le débiteur saisi au détriment de l’adjudicataire ; Elle ajoute qu’une telle demande qui n’est pas rattachée à la procédure de saisie immobilière relève de la compétence du juge des référés, conformément aux articles 221 et 222 nouveau du code de procédure civile, commerciale et administrative ; Elle en déduit que c’est donc à tort que le premier juge a attribué une compétence à la CCJA pour statuer sur la demande en déguerpissement ; Elle précise avoir acquis l’immeuble litigieux à la suite d’un jugement d’adjudication devenu exécutoire, lequel transfère valablement la propriété dudit immeuble à son profit, jugement exécutoire nonobstant le pourvoi devant la CCJA ; Elle prie la Cour de céans d’ordonner le déguerpissement des sociétés YRISSA et la SCI YRISSA tant de leurs personnes, de leurs biens et tous les occupants de leurs chefs sous astreinte de cent mille (100.000) F CFA jour de retard ; SUR CE En la forme 8 Sur le caractère de la décision Considérant que la société YRISSA et la Société Civile Immobilière YRISSA dite SCI YRISSA ont fait valoir leurs moyens ; Qu’il y a lieu de statuer par décision contradictoire ; Sur la recevabilité de l’appel Considérant que l’appel de la Société Civile Immobilière SALAKAN dite SCI SALAKAN a été interjeté dans les forme et délai légaux ; Qu’il convient de la déclarer recevable ; Au fond Sur le bien-fondé de l’appel Considérant que la SCI SALAKAN fait grief au juge des référés du Tribunal de Commerce de s’être déclaré incompétent pour statuer sur la demande en déguerpissement formée par la SCI SALAKAN au profit du juge du fond de la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, en se fondant sur l’article 221 du code de procédure civile, administrative et commerciale ; Qu’elle indique qu’en application de l’article 221 du code de procédure civile, commerciale et administrative, le juge des référés peut connaître de la présente action, de sorte que l’ordonnance entreprise doit être infirmée en toutes ses dispositions ; Considérant que les intimées soutiennent que seul le président devant la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage est compétent pour connaitre de l’action en l’espèce, en raison du fait qu’un recours relatif à l’adjudication de leur bien est pendant de ladite juridiction ; Considérant que l’article 221 du code de procédure civile, administrative et commerciale dispose que « tous les cas d’urgence sont portés devant le président du tribunal ou le premier président de la cour d’Appel qui a statué ou devant connaitre l’appel. En cas de pourvoi intenté devant la cour de cassation ou le Conseil d’État ou d’arrêt rendu par l’une de ces juridictions, les cas d’urgence sont portés devant le président de la juridiction concernée » ; 9 Qu’en outre, l’article 222 nouveau, alinéa 1er dudit code de procédure précise : « les fonctions de juges des référés sont exercées, dans les conditions de l’article 221 ci-dessus respectivement, par le président du tribunal, le président de la cour d’appel et le président de la cour de cassation ou du conseil d’état. Ces fonctions sont également exercées par les vice-présidents ou le juge du tribunal et par le président de chambres de la chambre de la cour d’appel, de la cour de cassation ou du conseil d’état désigné par le chef de la juridiction. » ; Considérant qu’aux termes de l’article 226 de ce code de procédure « Le juge des référés statue par ordonnance. Sa décision ne peut en aucun cas porter préjudice au principal » ; Qu’il s’infère de la lecture combinée de ces articles que toutes les mesures ne se heurtant pas à une contestation sérieuse relèvent de la compétence des chefs des juridictions de première instance, d’appel et de cassation ; Qu’il y a contestation sérieuse toutes les fois où pour pouvoir se prononcer, le juge des référés est tenu, préalablement à sa décision, de trancher une question de droit, interpréter ou déterminer l’applicabilité ou non d’une disposition légale ambiguë, l’amenant de fait à trancher au fond le litige ; Considérant qu’en l’espèce, le juge des référés a été saisi d’une demande en déguerpissement ; Que l’appelant a produit une décision d’adjudication à son profit, décision qui est exécutoire ; Que cette décision lui conférant un droit de propriété sur le bien acquis, elle est troublée dans cette jouissance par un tiers selon elle ; Considérant que les intimées soutiennent que la décision d’adjudication faisant l’objet d’un pourvoi devant la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, le transfert de propriété n’est pas effectif ; Considérant que pour rendre sa décision, le juge des référés n’a nul besoin de statuer sur la propriété du bien au regard de la décision d’adjudication produite, d’autant plus que le pourvoi n’est pas suspensif ; Que dès lors, en déclinant sa compétence au profit du juge du fond, le juge des référés a fait une mauvaise appréciation des faits de la cause et de la loi ; 10 Qu’il échet en conséquence d’infirmer l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, déclarer le juge des référés compétent pour connaître du présent litige ; Sur le moyen d’appel tiré de l’interprétation erronée de l’article 248 de l’acte uniforme portant recouvrement des créances et des voies d’exécution Considérant cependant, que suivant les faits de la cause, il ressort que la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage et la Cour d’Appel de céans ont saisies la première, d’une procédure d’annulation de l’adjudication du bien querellé à l’appelante et la seconde de la présente action en déguerpissement initiée par elle devant les juridictions de commerce ; Que ces deux procédures sont certes distinctes ; toutefois la seconde, celle dont la Cour est actuellement saisie est subordonnée à la première, celle pendante devant la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage ; Qu’en effet, la décision de cette Haute Juridiction consolidera ou anéantira les droits de l’appelante sur ce bien par elle revendiqué ; Que l’issue de la procédure pendante devant la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage étant pour l’instant encore inconnue, il convient, pour une bonne administration de la justice, de surseoir à statuer jusqu’au prononcé de la décision de la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage ; Sur les dépens Considérant que l’instance est encore pendante ; Qu'il convient de réserver les dépens ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Déclare recevable l’appel interjeté par la Société Civile Immobilière SALAKAN dite SCI SALAKAN contre l’ordonnance N° 289 rendue le 06 mars 2025 par le Président du Tribunal de Commerce d’Abidjan ; Infirme l’ordonnance querellée en toutes ses dispositions ; Statuant de nouveau, 11 Dit que le juge des référés est compétent pour statuer en la présente cause ; Ordonne le sursis à statuer jusqu’au prononcé de la décision par la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage quant au recours exercé devant elle par la société YRISSA et la Société Civile Immobilière YRISSA dite SCI YRISSA ; Réserve les dépens ; Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an que dessus. ET ONT SIGNÉ LE PREMIER PRÉSIDENT ET LE GREFFIER./. 12