BNI GESTION, SA c. 1/ Mutuelle des Douanes de Côte d'Ivoire en abrégé MUDCI 2/ Mutuelle des Agents de la Direction Générale des Impôts en abrégé MADGI

KF/RAO/GS REPUBLIQUE DE CÔTE D’IVOIRE ------------------COUR D’APPEL DE COMMERCE D’ABIDJAN ----------------N°703/2021 ----------------- ARRET CONTRADICTOIRE du 23/12/2021 AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU JEUDI 23 DECEMBRE 2021 ----------------------- La Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, en son audience publique ordinaire du jeudi vingt-trois décembre de l’an deux mil vingt et un tenue au siège de ladite Cour, à laquelle siégeaient : ---------------------1Ere CHAMBRE -------------------- Affaire : BNI GESTION, SA (Cabinet PARTNERS, Cabinet de Maître Josiane KOFFI-BREDOU) Docteur KOMOIN François, Premier Président de la Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan ; Madame RAMDE Assetou épouse OUATTARA, Messieurs NIAMKEY K. Paul, BERET-DOSSA Adonis et DELAFOSSE René, Conseillers à la Cour, Membres ; Contre 1/ Mutuelle des Douanes de Côte d’Ivoire en abrégé MUDCI 2/ Mutuelle des Agents de la Direction Générale des Impôts en abrégé MADGI (Cabinet KS & Associés) 3/ La société PERL INVEST (Maître DAGBO Esther Désirée) ------------------ARRET : -----------------CONTRADICTOIRE ------------------------ Déclare recevables les appels principal de la société BNI GESTION et incident de la société PERL INVEST interjetés contre le jugement RG N°2440/2020 rendu le 30 novembre 2020 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan ; Les y dit mal fondées ; Les en déboute ; Confirme la décision entreprise dans toutes ses dispositions ; Condamne les sociétés BNI GESTION et PERL INVEST aux dépens de l’instance ; Avec l’assistance de Maître KOUAME Kouamé Narcisse, Greffier ; A rendu l’arrêt dont la teneur suit dans la cause ; ENTRE : La BNI-GESTION, SA au capital de 500 000 000 F CFA, RCCM n°CI-ABJ-2008-B-2640, dont le siège social est situé à Abidjan-Plateau, Avenue Lamblin prolongée, Immeuble Belle Rive 14ème étage, 01 BP 670 Abidjan 01, Tel : 20 31 22 71/72, Fax : 20 31 22 74, agissant aux poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur OKOU Kouakou Hyacinthe ; Appelante, Représente et concluant par leur Conseils : 1/ Cabinet PARTNERS, Association d’Avocats près la Cour d’appel d’Abidjan, y demeurant au 102 rue Louis Lumière, Abidjan-zone 4C, Immeuble BEGONIA, 5ème étage appt. 5 A ; 26 BP 135 Abidjan 26-tel : 225 21 35 92 91/92 ; fax : 21 35 92 93 ; email : cabinet@partnersavocats.com ; 2/ Maître Josiane KOFFI-BREDOU, avocat à la Cour d’appel d’Abidjan, y demeurant Abidjan-Plateau, angle 31 boulevard de la République Immeuble AVS (ex SCIA) 6ème étage porte 65, face stade Felix Houphouët Boigny, tel : 20 22 85 40/fax : 20 22 94 93 ; D’UNE PART ; ET 1 1/ Mutuelle des Douanes de Côte d’Ivoire en abrégé MUDCI, mutuelle sociale régie par le règlement n°07/2009/CM/UEMOA en date du 26 juin 2009 portant règlement de la mutualité sociale au sein de l’UEMOA, dont le siège social se situe à Abidjan, commune du plateau, immeuble de la Direction Générale des Douanes place de la République, BP V 25, tel : 20 32 01 88/07 23 54 10/01 07 50 60, prise ne la personne de son représentant légal, Monsieur TRAORE Dohia Mamadou, président du Conseil d’Administration de ladite Mutuelle ; 2/ La Mutuelle des Agents de la Direction Générale des Impôts en abrégé MADCI, dont le siège social se trouve à Abidjan, commune de Cocody, Club house, ABINAN Kouakou Pascal, Faya Génie 2000, BP V 103 Abidjan, tel 22 47 85 00/01, prise en la personne de son représentant légal Monsieur NIOBLE Paul, administrateur général de ladite mutuelle ; Intimées, Représentées et concluant par son Conseil, le Cabinet KS & Associés, avocats près la Cour d’Abidjan, y demeurant Abidjan, Commune de Cocody, Deux Plateaux ENA, Rue J9-01 BP 640 Abidjan 01 (Côte d’Ivoire), téléphone (+225) 22 41 10 92/51, email : ksassociés@ksassociés.com ; 3/ La société PERL INVEST au capital de 10.000.000 F CFA, immatriculée au registre de commerce et de crédit mobilier sous le numéro CI-ABJ-2016-B-7720, dont le siège social est à Abidjan Cocody-Angré Djibi cité Vision 2000, 06 BP 622 Abidjan 06, téléphone 20 50 83 99, prise en la personne de son Président, Monsieur DIAWARA Oumar demeurant ès qualité au siège social de ladite société ; Intimée, représentée et concluant par son Conseil, Maître DAGBO Esther Désirée, avocat à la Cour, sis à Abidjan Cocody les Deux Plateaux Vallon, rue J14, immeuble les Fougères, RDC porte B18, 30 BP Abidjan 30, tel : 22 41 20 01 ; D’AUTRE PART ; Sans que les présentes qualités puissent nuire ni préjudicier en quoi que ce soit aux droits et intérêts respectifs des parties en cause, mais au contraire et sous les plus expresses réserves des faits et de droit ; Le tribunal de commerce d’Abidjan a rendu le 30 novembre 2020 un jugement RG N° 2440/2020 en ces termes : 2 « Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort ; Déclare recevable l’action de la Mutuelle des Agents de la Direction Générale des Impôts dite MADGI et la Mutuelle des Douanes de Côte d'Ivoire dite MUDCI ; Reçoit la demande en intervention forcée de la société PEARL INVEST ; Les y dits bien fondées ; Valide l’inscription provisoire de l’hypothèque conservatoire prise sur la parcelle de terrain d’une superficie de 7.820 m2, objet du titre foncier n°177122 du livre foncier de Bingerville/Allobé appartenant à la BANQUE NATIONALE D’INVESTISSEMENT-GESTION dite BNI GESTION à hauteur de 2.155.473.026 F CFA pour la MUDCI et 3.952.865.379 F CFA pour la MADGI ; Ordonne l’inscription définitive de l’hypothèque conservatoire validée pour ces montants sur ledit titre foncier ; Dit que l’inscription définitive se substituera rétroactivement à l’inscription conservatoire et son rang sera fixé à la date de l’inscription conservatoire ; Condamne la BANQUE NATIONALE DINVESTISSEMENT-GESTION dite BNI-GESTION aux entiers dépens de l’instance au profit du Cabinet KS ET ASSOCIES, Association d’Avocats, aux offres de droit » ; Par exploit du 04 août 2021 de Maître BROU Kouamé, commissaire de justice à Abidjan, la BNI GESTION, SA a interjeté appel contre le jugement sus énoncé et assigné la MUDCI et autres à comparaître par devant la Cour de ce siège pour s’entendre infirmer ladite décision ; Enrôlée sous le n°703/2021 du rôle général du greffe de la Cour, l’affaire a été appelée le 28 octobre 2021, puis renvoyée au 11 novembre 2021 pour la société PERL INVEST et retenue ; A cette date, l’affaire a été mise en délibéré pour le 23 décembre 2021 ; Advenue cette audience, la Cour vidant son délibéré, a rendu l’arrêt dont la teneur suit : LA COUR Vu les pièces du dossier ; Ouï les parties en leurs demandes, fins et conclusions ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; 3 FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par exploit en date du 04 août 2021, la BNI GESTION a interjeté appel du jugement RG N°2440/2020 rendu le 30 novembre 2020 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan, dont le dispositif est le suivant : « Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort ; Déclare recevable l’action de la Mutuelle des Agents de la Direction Générale des Impôts dite MADGI et la Mutuelle des Douanes de Côte d'Ivoire dite MUDCI ; Reçoit la demande en intervention forcée de la société PEARL INVEST ; Les y dits bien fondées ; Valide l’inscription provisoire de l’hypothèque conservatoire prise sur la parcelle de terrain d’une superficie de 7.820 m2, objet du titre foncier n°177122 du livre foncier de Bingerville/Allobé appartenant à la BANQUE NATIONALE D’INVESTISSEMENTGESTION dite BNI GESTION à hauteur de 2.155.473.026 F CFA pour la MUDCI et 3.952.865.379 F CFA pour la MADGI ; Ordonne l’inscription définitive de l’hypothèque conservatoire validée pour ces montants sur ledit titre foncier ; Dit que l’inscription définitive se substituera rétroactivement à l’inscription conservatoire et son rang sera fixé à la date de l’inscription conservatoire ; Condamne la BANQUE NATIONALE DINVESTISSEMENT-GESTION dite BNI-GESTION aux entiers dépens de l’instance au profit du Cabinet KS ET ASSOCIES, Association d’Avocats, aux offres de droit » ; Il est constant tel que ressortant des faits de la cause, que les 12 juillet 2012 et 17 septembre 2014, la BNI GESTION signaient deux protocoles d’accord respectivement avec la MADGI et la MUDCI portant sur la mise en place, la structuration et l’obtention de l’agrément pour le fonds commun de placement à elles dédiés et qu’à cet effet, elles versaient entre ses mains les cotisations de leurs adhérents à hauteur de 3.952.865.379 FCFA pour la MADGI et 2.155.473.026 F CFA pour la MUDCI ; 4 Des dissensions quant à l’exécution de ces protocoles conduisait les mutuelles à saisir le tribunal de commerce en résolution de contrat et en paiement de dommages et intérêts ; celui-ci faisant droit à ces demandes, condamnait la BNI GESTION au paiement des sommes susvisées à titre de restitution des fonds versés entre ses mains et de la somme de 200.000.000 F CFA au profit de chacune des mutuelles à titre de dommages-intérêts ; sur appel de la BNI GESTION, la Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan infirmait partiellement les jugements en ce qui concerne les dommages-intérêts ; En exécution de ces décisions, les mutuelles, par ordonnance n°4032/2020 du 25 novembre 2020, obtenait l’autorisation de prendre une inscription d’hypothèque conservatoire provisoire sur le titre foncier n°117 122 de la circonscription foncière de Bingerville/Allobé d’une superficie de de 7820 m2 situé à Bingerville Abatta ; le tribunal de Commerce d’Abidjan validait l’hypothèque provisoire, donnant lieu à la décision entreprise ; En cause d’appel, la BNI GESTION sollicite de la Cour de céans : - déclarer son appel recevable pour être intervenu dans les forme et délai légaux ; - infirmer le jugement querellé ; Elle fait valoir que le Tribunal a fait droit aux demandes de la MUDCI et de la MADGI en validation de l’inscription provisoire d’hypothèque prise par elle sur la parcelle de terrain urbain objet du titre foncier n°l 17 122 de la circonscription foncière de Bingerville /Allobé, à hauteur de 2.155.473.026 F CFA pour la MUDCI et 3.952.865.379 F CFA pour la MADGI sans retenir ses arguments concernant la propriété du terrain en cause et la certitude de la créance réclamée par les deux mutuelles ; Elle souligne que le bien objet de l’inscription d’hypothèque n’est plus sa propriété pour avoir été cédé à la société PERL INVEST et qu’aux termes de l’article 1583 du code civil, lorsqu’il y a accord entre les parties sur le bien en cause et le prix, la vente est parfaite ; qu’en outre, les parties se sont conformées aux formalités prescrites en matière de vente immobilière, à savoir la vente par devant notaire ; Elle indique qu’il ne ressort nulle part de l’article 27 de la loi n°68-612 portant loi de finance pour la gestion 1969 que la non publication d’un acte ayant pour effet de 5 modifier des inscriptions du Livre foncier remet en cause la régularité dudit acte, de même que ses effets; tout au plus, le non-accomplissement de cette formalité est sanctionné par le paiement d’un droit en sus ; de sorte que depuis la vente intervenue entre les parties, elle a acquis la qualité de cédant et la société Perl Invest celle de cessionnaire et désormais la seule propriétaire ; Par ailleurs, ajoute-t-elle, en vertu de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tenant lieu de loi à ceux qui les ont faites s’imposent aux tiers et doivent être respectées par ceux-ci ; que tel est exactement le cas en l’espèce ; Aussi, en vertu de l’article 213 de l’acte uniforme relatif aux sûretés, l’inscription d’une hypothèque provisoire ne peut être prise que par un créancier sur le bien immeuble de son débiteur ; or, n’étant pas en l’espèce propriétaire du terrain litigieux, ce bien ne peut faire l’objet d’inscription provisoire d’hypothèque pour sûreté et paiement de sommes dues par elle ; Elle fait valoir, en outre, que c’est à tort que le Tribunal a estimé que son moyen de défense tiré du défaut de certitude des créances poursuivies par les intimées n’est point fondé, alors qu’elle lui a produit des documents desquels il ressort clairement qu’elle a effectué des paiements au profit de certains adhérents de ces deux mutuelles, notamment l’attestation du plumitif de l’arrêt RG N°363 du 19 novembre 2020 rendu par la Première Chambre de la Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan qui a décidé « que la restitution par BNI GESTION S.A des fonds reçus se fera en tenant compte des paiements effectués par elle aux adhérents... », et des correspondances qu’elle avait adressées aux intimées ; Ainsi, en tenant compte de l’état des paiements et des rachats, le montant total du portefeuille de la MADGI dans ses livres est estimé à la somme de 2.304.794.361 Francs CFA et celui de la MUDCI à la somme de 1.200.7561.994 Francs CFA ; de sorte que les sommes de 3.952.865.379 FCFA et 2.155.473.026 F CFA réclamées par celles-ci et pour lesquelles l’inscription provisoire d’hypothèque a été prise sur le titre foncier n°l 17 122 de la circonscription foncière de Bingerville/Allobé ne sont pas exactes ; Qu’il ressort des dispositions combinées des articles 213 et 221 de l’Acte uniforme portant organisation des sûretés que l’inscription conservatoire d’hypothèque ne peut être prise par un créancier que sur les biens immeubles de son débiteur, et ce, sur le fondement d’une 6 créance reconnue par le débiteur, c’est-à-dire une créance certaine ; Elle sollicite, dès lors, de la Cour de céans qu’elle infirme le jugement entrepris et rejette l’action en validité d’inscription d’hypothèque conservatoire entreprise par les intimées comme étant mal fondée, ordonne, en conséquence, la rétractation de l’ordonnance N°4032/2020 datée du 25 novembre 2020 autorisant la MADGI et la MUDCI à prendre inscription provisoire d’hypothèque sur la parcelle litigieuse, ordonne la radiation des registres de la Conservation foncière et des hypothèques de Bingerville de l’inscription d’hypothèque provisoire prise le 22 décembre 2020 par la MADGI et la MUDCI sur la parcelle sus indiquée et annule l’inscription définitive de ladite hypothèque ordonnée par le Tribunal de Commerce d’Abidjan ; La Mutuelle des Agents de la Direction Générale des Impôts dite MADGI et la Mutuelle des Douanes de Côte d'Ivoire dite MUDCI sollicitent, pour leur part, de la Cour de céans : - déclarer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel de la société BNI GESTION ; - juger que dès lors que la créance existe, le Tribunal peut valider l'inscription provisoire de l'hypothèque ; - dire que la société BNI GESTION ne rapporte pas la preuve que le bien immobilier objet du TF n°117 122 appartient à la société PERL INVEST ; - dire la BNI GESTION mal fondée en son appel ; - confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions ; Elles font valoir qu’il ressort de l'article 213 de l'Acte uniforme portant organisation des sûretés que le créancier dont la créance est en péril peut prendre hypothèque sur tous les biens de son débiteur en saisissant la juridiction compétente ; que ce texte n'indique pas que la créance doit être certaine comme tente maladroitement de le soutenir la BNI GESTION ; Aussi, dès lors que la créance paraît fondée en son principe, toute personne peut, pour sûreté de son droit, être autorisée à prendre inscription d'hypothèque sur les biens immeubles de son débiteur ; or, en l'espèce, il ressort clairement de l'ordonnance aux fins de délai de grâce, des arrêts de la Cour d'appel de commerce 7 d'Abidjan, de l'acte d'appel de la société BNI GESTION qu’elles détiennent sur celle-ci un droit de créance ; Au demeurant, relèvent-elles, la BNI GESTION ne conteste pas leur devoir de l'argent, mais se prévaut de l’arrêt commercial ayant ordonné le rapprochement de comptes sans rapporter la preuve de son intention ferme et irrévocable de procéder à une solution négociée du litige ; Par ailleurs, soulignent-elles, le recouvrement de leurs créances est en péril, car l'ensemble des procédures de saisie-attribution de créances à son encontre se sont soldées tant devant le président du tribunal de commerce d'Abidjan que devant la Cour d'appel de commerce d'Abidjan par des décisions de mainlevée ; de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a validé l'inscription d'hypothèque ; Elles indiquent, en outre, que la BNI se méprend en soutenant que lorsque le montant pour lequel l'inscription provisoire d'hypothèque est validée n'est pas juste dans son quantum, la solution est la rétractation pure et simple de l'ordonnance ayant ordonné une telle mesure, car en vertu des articles 219, 220 et 221 de l'acte uniforme précité la juridiction peut : - ordonner une mainlevée totale ou partielle de l'hypothèque si le débiteur justifie de motifs sérieux et légitimes ; - limiter les effets de la première inscription si la valeur des immeubles est double du montant des sommes inscrites ; - maintenir en totalité ou en partie l'hypothèque déjà inscrite ou octroyer une hypothèque définitive ; Ainsi, seule l’inexistence d’un droit de créance peut entrainer la rétractation de l'ordonnance ; Au surplus, ajoutent-elles, à supposer vrai le paiement de certaines sommes d'argent aux mutualistes au regard des correspondances produites qui n'ont pas été déchargées par elles, le reliquat, calculé unilatéralement par la société BNI GESTION, révèle que le montant restant dû aux deux mutuelles s'élèvent à un milliard deux cent millions sept cent cinquante-six mille quatre cent quatre-vingt-quatorze (1 200 756 994) Francs CFA pour la MUDCI et à deux milliards trois cent quatre millions sept cent quatre-vingt-quatorze mille trois cent 8 soixante et un (2 304 794 361) Francs CFA pour la MADGI ; Que ces montants, même pris isolément, équivalent à trois fois la valeur du terrain sur laquelle l'hypothèque est inscrite ; de sorte que, même si l’hypothèque est réalisée, le montant perçu après-vente ne pourrait à lui seul les désintéresser ; Elles font valoir que la preuve de la propriété immobilière se fait par la production de l’Arrêté de Concession Définitive (ACD) ou du Certificat de Mutation de Propriété Foncière (CPMF) ou de son inscription à la section 8V du titre foncier ; l'acte notarié de vente de bien immeuble ne suffit donc pas à opérer le transfert de propriété, la formalité de publication s'impose en vue de la mutation de la propriété foncière, mais surtout en vue de rendre opposable un acte inter partes aux tiers conformément à l'article 1690 du code civil ; Elles relèvent qu'il résulte de la lecture combinée des articles 2,21,130,137 du décret de 1932 que pour qu'un acte notarié portant vente d’un immeuble soit opposable aux tiers, il faut que la partie la plus diligente procède aux formalités d'inscription dudit acte au livre foncier et de mutation des droits réels en cause ; il en est de même des causes d’indisponibilité ; Or, en l'espèce, depuis 2017, l'année de la supposée vente, aucune des parties, ni la BNI GESTION ni la société PERL INVEST, n'a procédé aux formalités de l'inscription de l'acte de vente en cause ; de sorte que ce pacte signé entre les parties et resté secret, confidentiel voire dissimulé, ne saurait, à ce jour, faire obstacle à la procédure d'inscription d'hypothèque initiée par elles, dont la créance est en péril ; Elles font valoir, par ailleurs, que lors de l’instance de demande de délai de grâce, la société BNI GESTION a soutenu, à l'appui de sa requête, détenir un patrimoine suffisamment conséquent pour répondre de cette condamnation et a, à cet effet, versé un rapport d'expertise en date de 2019 relatif aux actifs immobiliers dont elle est propriétaire parmi lesquels figure le titre foncier n°117122 de la circonscription de Bingerville/Allobé, objet de la procédure ; soit, elle est de mauvaise foi, soit la société PERL INVEST n'a jamais acheté le bien querellé, surtout que l'acte de vente n'a pas été enregistré ; La société PERL INVEST sollicite de la Cour de céans : 9 - juger ce que de droit quant à la recevabilité de l’appel de la BNI GESTION ; - l’y dire fondée en ce qui concerne la propriété de la parcelle de terrain ; - constater que la parcelle de terrain litigieux lui a été régulièrement cédée par la BNI GESTION ; - juger que la vente a opéré le transfert du terrain litigieux dans son patrimoine ; - juger que le défaut d’accomplissement des formalités de mutation et de publication au livre foncier n’entraine nullement la nullité de la vente intervenue ; - constater qu’elle n’est pas débitrice des Mutuelles MADGI et MUDCI ; - dire non réunies les conditions requises pour ordonner l’inscription d’hypothèque conservatoire au profit des Mutuelles MADGI et MUDCI ; - ordonner la rétractation de l’ordonnance 4032/2020 du 25 novembre 2020 ; - ordonner la radiation de l’inscription d’hypothèque provisoire des registres de la Conservation Foncière et Hypothèques de Bingerville ; - annuler l’inscription définitive de ladite hypothèque ; - infirmer en conséquence le jugement querellé en ce qu’il a validé l’inscription d’hypothèque définitive sur le terrain dont elle est propriétaire ; - condamner les Mutuelles MADGI et MUDCI aux dépens ; Elle fait valoir qu’elle était une filiale de la BNI GESTION, laquelle détenait dans son capital la totalité des actions et que sur injonction du Conseil Régional de l’Epargne Publique et des Marchés Financiers, en abrégé CREPMF, autorité de régulatrice du secteur des marchés financiers, la BNI GESTION a dû céder la totalité de ses actions à la Société Ivoirienne de Dépôt des Douanes, en abrégé SIDD, par un acte notarié en date du 18 juillet 2017, faisant d’elle la propriétaire exclusive de la SIDD ; les formalités administratives relatives à la mutation du 10 terrain étant en cours, elle a entrepris la construction d’un programme immobilier sur le site en attendant leur achèvement ; En vertu de l’article 170 du code de procédure civile, commerciale et administrative, elle forme appel incident du jugement n°0043/2021 et RG 0455/2021 rendu le 18 mars 2021 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan ; Elle souligne que pour valider l’inscription provisoire de l’hypothèque conservatoire prise sur sa parcelle, les premiers juges ont estimé que ledit terrain était la propriété de BNI GESTION, les actes notariés de cessions d’actions sociales intervenus en 2017 entre BNI GESTION et la société SIDD ainsi que l’acte notarié de vente intervenu entre BNI GESTION et elle sont des contrats ne produisant, selon lui, aucun effet à l’égard des tiers pour n’avoir pas fait l’objet de publication au livre foncier ; alors que conformément à l’article 1583 du code civil la vente est parfaite dès lors que les parties se sont accordées sur le prix, lequel a été entièrement payé par elle ; Si la propriété d’un bien se prouve soit par un Arrêté de Concession Définitive (ACD) ou un Certificat de Mutation de Propriété Foncière, ajoute-t-elle, il n’en demeure pas moins que par la vente intervenue par acte authentique, à savoir un acte notarié, forme prescrite sous peine de nullité par l’article 8 de la loi de finance n°70-209 du 20 mars 1970, le terrain litigieux n’est plus la propriété de BNI GESTION ; et cette forme authentique de la vente constitue pour elle un commencement de preuve de sa propriété sur le bien litigieux ; Que le retard dans l’accomplissement de ces formalités n’entache nullement la régularité de la vente et partant le transfert de la propriété à l’acheteur ; de sorte que les mutuelles suscitées ne pouvaient-être autorisées à prendre inscription d’hypothèque provisoire sur ses biens immeubles ; Par ailleurs, aux termes de l’article 27 de la loi n°68-612 portant loi de finance pour la gestion de 1969 « Tous faits ou actes ayant pour effet de modifier des inscriptions du livre foncier sont obligatoirement publiés audit livre foncier dans une délai de trois mois de leur date. Les notaires, greffiers, huissiers et autorités administratives sont tenues de faire publier indépendamment de la volonté des parties, les actes dressés par eux ou avec leur concours... 11 Tout acte publié après expiration du délai ci-dessus est passible d'un droit en sus », le non accomplissement des formalités de mutation et de publication n’entraine pas la nullité de la vente intervenue entre les parties, mais expose les parties au paiement d’un droit en sus ; En la forme SUR CE Sur le caractère de la décision Considérant que les intimées ont conclu ; Qu’il y a lieu de statuer par décision contradictoire ; Sur la recevabilité de l’appel Considérant que les appels principal et incident ont été interjetés conformément à la loi ; Qu’il convient de les recevoir ; Au fond Sur le bien-fondé des appels principal et incident Considérant que l’appelante sollicite l’infirmation de la décision entreprise, au motif que l’inscription provisoire d’hypothèque a été prise par les mutuelles sur une parcelle de terrain qui ne lui appartient plus pour avoir été cédé à la société PERL INVEST et pour une créance dont elle conteste la certitude ; Que, la société PERL INVEST soutient, pour sa part, que la parcelle objet de l’hypothèque a été acquise par elle en 2017 suivant acte notarié, de sorte que la vente étant parfaite et étant désormais le propriétaire de la parcelle litigieuse, elle sollicite également l’infirmation de la décision entreprise ; Que, pour leur part, la MUDCI et la MADGI postulent à la confirmation de la décision entreprise, au motif que la vente du terrain objet de l’hypothèque au profit de la société PERL INVEST ne leur est pas opposable pour ne pas avoir fait l’objet de publication dans le livre foncier ; Considérant que l’article 213 de l’acte uniforme portant organisation des suretés dispose que : « Pour sûreté de sa créance, en dehors des cas prévus par les articles 210 à 212 du présent acte uniforme, le créancier peut être autorisé à prendre inscription provisoire d'hypothèque sur les immeubles de son débiteur en vertu d'une 12 décision de la juridiction compétente du domicile du débiteur ou du ressort dans lequel sont situés les immeubles à saisir. La décision rendue indique la somme pour laquelle l'hypothèque est autorisée. Elle fixe au créancier un délai dans lequel il doit, à peine de caducité de l'autorisation, former devant la juridiction compétente l'action en validité d'hypothèque conservatoire ou la demande au fond, même présentée sous forme de requête à fin d'injonction de payer. Elle fixe, en outre, le délai pendant lequel le créancier ne peut saisir la juridiction du fond. Si le créancier enfreint les dispositions de l'alinéa précédent, la décision peut être rétractée par la juridiction qui a autorisé l'hypothèque » ; Qu’en outre, aux termes de l’alinéa 1 l’article 221 du même acte uniforme « Si la créance est reconnue, la décision statuant sur le fond maintient en totalité ou en partie l'hypothèque déjà inscrite ou octroie une hypothèque définitive » ; Qu’il s’infère de la lecture combinée de ces dispositions que d’une part, pour sûreté de sa créance le créancier peut obtenir une autorisation du juge à prendre inscription provisoire d'hypothèque sur les immeubles de son débiteur et qu’à peine de caducité de ladite autorisation, il doit introduire devant la juridiction compétente une action en validité de cette hypothèque conservatoire ou la demande au fond dans le délai indiqué dans cette décision d’autorisation et d’autre part, si ladite créance est reconnue, la décision statuant sur le fond peut maintenir en totalité ou en partie l'hypothèque conservatoire, qui doit être effectivement inscrite ou octroyer une hypothèque définitive ; Considérant, par ailleurs, que si le droit des contrats est dominé par le consensualisme aux termes duquel le contrat est formé par l’échange des consentements, lequel produit, en principe, un effet instantané et définitif, toutefois des exceptions existent ayant pour objet de protéger certaines personnes ou assurer un contrôle de transferts particuliers ; Que c’est ainsi qu’en matière de vente immobilière, pour que la vente soit parfaite entre les parties le contrat doit être passé par acte authentique à peine de nullité de la vente et pour que cette perfection s’étende erga omnes, c’est-à-dire à l’égard de tous, un pallier supplémentaire est nécessaire, elle doit faire l’objet de publication au registre foncier ; 13 Qu’à cet effet, il ressort de l’article 2 du décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation du régime de la propriété foncière en Afrique Occidentale Française que la garantie des droits réels possédés par les titulaires sur les immeubles soumis au régime de l'immatriculation est « obtenue au moyen de la publication sur les livres fonciers, à un compte particulier ouvert pour chaque immeuble, de tous les droits réels qui s'y rapportent, ainsi que des modifications de ces mêmes droits, ladite publication étant précédée de la vérification des justifications produites et faisant foi à l’égard des tiers, le tout dans les limites et conformément aux dispositions ci-après formulées » ; Que l’article 21 du même décret dispose que « les droits réels énumérés en l'article précédent ne se conservent et ne produisent effet à l'égard des tiers qu'autant qu'ils ont été rendus publics dans les formes, conditions et limites réglées au présent décret, sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l'exécution de leurs conventions » ; Quant à l’article 130 de ce même décret, il dispose que « la publication aux livres fonciers des droits réels constitués sur les immeubles postérieurement à leur immatriculation, prévue par l'article 2 et exigée par l'article 21 pour la validité desdits droits à regard des tiers, est assurée par la formalité de l'inscription » ; Qu’il résulte de l’analyse de ces dispositions que pour être parfaite et opposable à tous la vente immobilière doit être publiée au registre foncier ; Considérant qu’en l’espèce, en exécution de décisions qu’elles ont obtenu contre la BNI GESTION, la MUDCI et la MADGI ont obtenu par ordonnance n°4032/2020 du 25 novembre 2020 l’autorisation de prendre une inscription d’hypothèque conservatoire provisoire sur le titre foncier n°117 122 de la circonscription foncière de Bingerville/Allobé d’une superficie de de 7820 m2 situé à Bingerville Abatta que le tribunal de Commerce d’Abidjan a validé par la décision entreprise ; Considérant toutefois que la cession de ce bien par acte notarié établi par Maitre JEROME DESIRE TIACOH en 2017 par la société BNI GESTION à la société PERL INVEST n’a pas fait l’objet de publication au livre foncier; de sorte qu’elle leur est inopposable ; Qu’il en résulte que bien que parfaite entre la BNI GESTION et la société PERL INVEST, la cession intervenue ne peut produire d’effet à l’égard des tiers 14 dont les mutuelles, pour n’avoir pas été publiée dans les formes légales ; Qu’il convient, dès lors, de rejeter ce moyen comme étant inopérant ; Considérant par ailleurs que la créance des mutuelles résulte d’une décision définitive, en l’occurrence l’arrêt RG N°363 du 19 novembre 2020 rendu par la Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan ; Que la société BNI GESTION qui soutient avoir effectué des paiements n’en rapporte pas une preuve contradictoirement établie entre les parties ou ressortant d’une décision de justice, de sorte qu’il convient également de rejeter ce moyen ; Qu’en vertu de tout ce qui précède, c’est à bon droit qu’une inscription d’hypothèque conservatoire a été prise sur le titre foncier n°117 122 de la circonscription foncière de Bingerville/Allobé d’une superficie de de 7820 m2 situé à Bingerville Abatta qui, à regard des tiers, fait toujours partie du patrimoine de la BNI GESTION pour une dette de celle-ci ; Qu’il convient, par conséquent, de confirmer la décision entreprise, querellée à tort ; Sur les dépens Considérant que les sociétés BNI GESTION et PERL INVEST succombent ; Qu’il y a lieu de les condamner aux dépens de l’instance; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Déclare recevables les appels principal de la société BNI GESTION et incident de la société PERL INVEST interjetés contre le jugement RG N°2440/2020 rendu le 30 novembre 2020 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan ; Les y dit mal fondées ; Les en déboute ; Confirme la décision entreprise dans toutes ses dispositions ; 15 Condamne les sociétés BNI GESTION et PERL INVEST aux dépens de l’instance ; Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an que dessus. ET ONT SIGNÉ LE PREMIER PRÉSIDENT ET LE GREFFIER./. 16