K.A c. IMMOBILIERE VELAR dite SCI VELAR

A.M.R REPUBLIQUE DE COTE D’IVOIRE ------------------COUR D’APPEL DE COMMERCE D’ABIDJAN --------------RG N° 522/2023 -------------5ème CHAMBRE -------------ARRET CONTRADICTOIRE N° 0959/2023 du 12/12/2023 -----------Affaire : ----- Monsieur K.A (Cabinet BEUGRE ADOU MARCEL) Contre La SOCIETE IMMOBILIERE VELAR dite SCI VELAR (Maître ALIMAN JOHN) -------------ARRÊT ------------ Contradictoire --------- Statuant publiquement, contradictoirement, à l’égard de la Société Civile Immobilière VELAR dite SCI VELAR et par défaut à l’encontre de Messieurs CISSE Tiemoko et SANGARE Adama et en dernier ressort ; Déclare recevable l’appel de Monsieur K.A relevé contre le jugement n°0146/2023 rendu le 12 février 2023 par le Tribunal du commerce d’Abidjan ; L’y dit cependant mal fondé ; L’en déboute ; Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions ; Condamne Monsieur K.A aux dépens. EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU MARDI 12 DECEMBRE 2023 ----------------------- La Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, en son audience publique ordinaire du mardi douze décembre de l’an deux mil vingt-trois tenue au siège de ladite Cour, à laquelle siégeaient : Madame KOUASSI AMENAN HELENE épouse DJINPHIE, Présidente de Chambre à la Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, Présidente ; Monsieur KOUAME KOUASSI JULIEN, Madame TUO ODANHAN, Messieurs ALLAH-KOUADIO TIACOH JEANCLAUDE et BERET-DOSSA ADONIS, Conseillers à la Cour, Membres ; Avec l’assistance de Maître ADONI MARINA RACHEL, Greffier ; A rendu l’arrêt dont la teneur suit dans la cause ; ENTRE : Monsieur K.A, né le 10 novembre 1965 à Abidjan Treichville, Commerçant, de nationalité ivoirienne, demeurant au quartier Abidjan, Marcory Résidence, 18 BP 1870 Abidjan 18 ; Appelant, Représentée et concluant par son conseil, le Cabinet de Maître BEUGRE Adou Marcel, Avocat près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant, Plateau, Angle Boulevard Angoulvant, Rue du Docteur Crozet, immeuble Crozet, Rez-de-chaussée », porte 02, 01 BP 7323 Abidjan 01, Tél : 27 20 22 73 11 ; D’UNE PART ; ET ; La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE VELAR dite SCI VELAR, Société civile particulière au capital de 1.000.000 F CFA, sise à Abidjan Plateau, 26 BP 826 Abidjan 26, agissant 1 aux poursuites et diligences de son Gérant, Monsieur DAKHLALLAH Hassan ; Intimée, Représentée et concluant par son conseil, Maître ALIMAN JOHN, Avocat près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant Abidjan Cocody II Plateaux, Boulevard des Martyrs, Rue K036, Villa N° 337, 28 BP 1532 Abidjan 28, Tél : 22 41 45 98 / 22 41 46 04, fax : 22 41 46 04 ; D’AUTRE PART ; Sans que les présentes qualités puissent nuire ni préjudicier en quoi que ce soit aux droits et intérêts respectifs des parties en cause, mais au contraire et sous les plus expresses réserves des faits et de droit ; En son audience publique ordinaire, le Tribunal de Commerce d’Abidjan statuant contradictoirement en la cause, a rendu 12 février 2023 le jugement N° 0146/2023 en ses termes : - « Statuant publiquement, contradictoirement, et en premier ressort ; - Déclare recevable l’action de K.A ; - L’y dit cependant mal fondée ; - L’en déboute ; - Le condamne aux entiers dépens de l’instance. » ; Par exploit du 10 juillet 2023, de Maître ADJE Martial Brice, Commissaire de Justice à Abidjan, Monsieur K.A a interjeté appel du jugement sus énoncé et a, par le même exploit, assigné la Société SCI VELAR à comparaître par devant la Cour de ce siège à l’audience du 20 juillet 2023 pour entendre : En la forme : - Déclarer recevable l’appel interjeté par Monsieur K.A contre le jugement N° 0146/2023 rendu le 12 janvier 2023 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan pour être intervenu dans les forme et 2 délai prescrits de droit ; Au fond : - L’y dire bien fondé ; - En conséquence, infirmer le jugement déféré ; Statuant à nouveau : - Condamner in solidum les Sieurs C.T, S.A et la SCI VELAR à lui payer la somme de 500 000 000 F CFA à titre d’indemnité d’éviction ; - Les condamner aux entiers dépens d’instance à distraire au profit de Maître BEUGRE Adou Marcel, Avocat aux offres de droit. Enrôlée sous le N° 522/2023 du rôle général du greffe de la Cour, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 juillet 2023 devant la 1ère chambre puis renvoyée au 25 juillet 2023 devant la 5ème chambre pour attribution ; puis l’affaire a été renvoyée aux 10 et 17 octobre 2023 pour mise en état ; Une mise en état a été ordonnée, confiée à Monsieur K.K.J, conseiller rapporteur ; Cette mise en état a fait l’objet de l’ordonnance de clôture n° 266/2023 du 21 novembre 2023 ; Puis la cause a été renvoyée au 21 novembre 2023 après mise en état ; A cette date, la cause a été mise en délibéré pour décision être rendue le 12 décembre 2023 ; Advenue cette audience, la Cour a vidé son délibéré en rendant l’arrêt suivant : LA COUR Vu les pièces du dossier de la procédure ; Vu l’ordonnance de clôture de la mise en état n°266/2023 du 13 novembre 2023 du conseiller rapporteur ; Oui les parties en leurs demandes, fins et conclusions ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; 3 FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par exploit de Commissaire de justice en date du 10 juillet 2023, Monsieur K.A a relevé appel du jugement n°0146/2023 rendu le 12 février 2023 par le Tribunal du Commerce d’Abidjan, lequel, en la cause, a statué ainsi qu’il suit : « Statuant publiquement, contradictoirement, et en premier ressort ; Déclare recevable l’action de K.A ; L’y dit cependant mal fondée ; L’en déboute ; Le condamne aux entiers dépens de l’instance. » ; Au soutien de son recours, l’appelant expose qu’exerçant sous la dénomination commerciale ARTIS, il occupait une parcelle de terrain sise à Marcory suivant un contrat de bail à usage professionnel conclu courant année 2012 avec Monsieur C.T, qui en violation du droit de préemption reconnu au commerçant occupant de bonne foi, lui a notifié la cession de ladite parcelle à Monsieur S.A qui l’a à son tour vendu à la Société Civile Immobilière VELAR dite SCI VELAR ; Il ajoute que la SCI VELAR désirant reprendre les lieux loués, lui a servi un congé aux fins de démolition et reconstruction avant d’obtenir par la suite du Tribunal son expulsion ; Il indique qu’estimant que cette expulsion intervenue en violation de son droit de préemption ouvre droit au paiement à son profit d’une indemnité d’éviction, il a alors saisi le Tribunal de Commerce d’Abidjan à cette fin ; Vidant sa saisine, ladite juridiction a rendu la décision déférée à la censure de la Cour ; Critiquant cette décision, l'appelant soutient qu’au regard des dispositions de l’article 126 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général qui dispose que « Le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée en réglant au locataire une indemnité d’éviction … 4 », sa demande tendant au paiement d’une indemnité d’éviction est justifiée car il résulte clairement des faits de la cause que les intimés lui ont refusé le droit au renouvellement du bail ; En effet explique-t-il, le fait pour ses bailleurs Messieurs C.T et S.A d’avoir fait fi de son droit de préemption en cédant l’immeuble, implique qu’ils n’entendaient plus renouveler le bail à usage professionnel les liant, tout comme la SCI VELAR qui lui a servi un congé aux fins de démolition et reconstruction ; Pour lui, cette attitude ci-dessus décrite des intimés, achève de convaincre qu’ils se sont opposés à son droit au renouvellement du bail, or cette opposition suivant les dispositions de l’article 126 précité est soumise au paiement d’une indemnité d’éviction ; Aussi, sollicite-t-il de la Cour de céans l’infirmation du jugement querellé en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de condamner in solidum les intimés à lui payer la somme de cinq cent millions (500.000.000) de francs CFA à titre d’indemnité d’éviction ; En réplique, la SCI VELAR fait valoir que l’indemnité d’éviction n’est due au sens de l’article 127 de l’Acte uniforme susmentionné que lorsque le bailleur ne dispose pas de motif légitime de reprise ou lorsqu’en contrepartie de la démolition en vue de la reconstruction, il n’est pas offert au locataire une priorité de relocation ou que les lieux reconstruits ont une destination différente de celle objet du présent bail, de sorte que le bail ne peut plus se poursuivre, or tel n’est pas le cas en l’espèce car elle a offert un juste motif de reprise des locaux tendant à la démolition en vue de la reconstruction ; Elle fait par ailleurs observer que le fait pour elle d’avoir servi un congé à l’appelant aux fins sus indiquées ne saurait nullement sous-entendre sa volonté de ne pas lui offrir un nouveau bail dans les locaux reconstruits et qui justifierait sa condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction ; Pour toutes ces raisons, elle sollicite la confirmation du jugement querellé en toutes ses dispositions ; Les intimés C.T et S.A n’ont pas conclu ; DES MOTIFS En la forme 5 Sur le caractère de la décision Considérant que la Société Civile Immobilière VELAR dite SCI VELAR a conclu ; Qu’il y a lieu de statuer par décision contradictoire à son égard ; Considérant que les intimés C.T et S.A n’ont pas été assignés à leur personne, n’ont ni comparu ni conclu ; Qu’il sied de statuer par défaut les concernant ; Sur la recevabilité de l’appel Considérant que l’appel de Monsieur K.A a été interjeté dans les formes et délai légaux ; Qu’il sied de le déclarer recevable ; Au fond Sur le bien-fondé de l’appel Considérant que l’appelant soutient que la vente de l’immeuble objet du bail consentie par les intimés C.T et S.A au mépris de son droit de préemption en sa qualité d’occupant de bonne foi s’analyse en un refus desdits bailleurs de son droit au renouvellement du bail, de même que le congé aux fins de démolition et reconstruction à lui servi par la Société Civile Immobilière VELAR dite SCI VELAR son ultime bailleresse, de sorte qu’il sollicite l’infirmation du jugement querellé, et prie la Cour de céans statuant à nouveau, de condamner solidairement les intimés à lui payer la somme de cinq cent millions (500.000.000) de francs à titre d’indemnité d’éviction ; Considérant que le droit de préemption s’entend du droit reconnu au locataire d’acquérir en priorité le bien qu’il occupe lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre ; Que le non-respect de ce droit par le bailleur ne saurait s’apprécier en un refus du droit au renouvellement du bail reconnu au preneur par l’article 123 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général et donner lieu au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à cet effet, comme le prétend l’appelant, mais plutôt à des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil ; 6 Que dès lors, c’est à tort que l’appelant sollicite la condamnation des intimés C.T et S.A au paiement d’une indemnité d’éviction motif pris de la violation de son droit de préemption ; Considérant en revanche que s’agissant de la Société Civile Immobilière VELAR dite SCI VELAR, le congé aux fins de démolition et reconstruction par elle servi à l’appelant constitue une opposition à son droit au renouvellement du bail ; Considérant que l’article 127 du même Acte uniforme dispose que : « Le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à régler l’indemnité d’éviction, dans les cas suivants : 1°) s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant. Ce motif doit consister soit dans l’inexécution par le locataire d’une obligation substantielle du bail, soit encore dans la cessation de l’exploitation de l’activité ; Ce motif ne peut être invoqué que si les faits se sont poursuivis ou renouvelés plus de deux mois après une mise en demeure du bailleur, par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, d’avoir à les faire cesser. 2°) s’il envisage de démolir l’immeuble comprenant les lieux loués, et de le reconstruire. Le bailleur doit dans ce cas justifier de la nature et de la description des travaux projetés. Le preneur a le droit de rester dans les lieux jusqu’au commencement des travaux de démolition, et il bénéficie d’un droit de priorité pour se voir attribuer un nouveau bail dans l’immeuble reconstruit. Si les locaux reconstruits ont une destination différente de celle des locaux objet du bail, ou s’il n’est pas offert au preneur un bail dans les nouveaux locaux, le bailleur doit verser au preneur l’indemnité d’éviction prévue à l’article 126 ci-dessus » ; Qu’il ressort de la lecture de ce texte que le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à régler d’indemnité d’éviction à condition qu’il justifie d’un motif légitime tel la démolition et la reconstruction de l’immeuble comprenant les lieux loués ; Considérant qu’en l’espèce, l’appelant ne conteste pas le motif invoqué par l’intimé mais prétend plutôt que son droit de priorité à la relocation dans le nouvel immeuble en vertu duquel son 7 expulsion a été ordonnée a été violé ; Que ledit droit, s’appréciant à l’achèvement des travaux, faute pour l’appelant de rapporter la preuve de la fin des travaux ou de l’occupation des différents locaux par les tiers sans qu’une proposition de logement lui ait été faite, il convient de confirmer la décision du premier juge qui procède d’une saine appréciation des faits de la cause ; Sur les dépens Considérant que Monsieur K.A succombe ; Qu’il y a lieu de le condamner aux dépens ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement, à l’égard de la Société Civile Immobilière VELAR dite SCI VELAR et par défaut à l’encontre de Messieurs C.T et S.A et en dernier ressort ; Déclare recevable l’appel de Monsieur K.A relevé contre le jugement n°0146/2023 rendu le 12 février 2023 par le Tribunal du Commerce d’Abidjan ; L’y dit cependant mal fondé ; L’en déboute ; Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions ; Condamne Monsieur K.A aux dépens. Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement les jours, mois et an que dessus ; ET ONT SIGNÉ LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER. /. 8