INTER IMMOBILIERCOTE D'IVOIRE dite IICI SARL c. D.A

A.M.R REPUBLIQUE DE CÔTE D’IVOIRE ------------------COUR D’APPEL DE COMMERCE D’ABIDJAN --------------5ème CHAMBRE --------------RG N° 640/2024 -------------- ARRET CONTRADICTOIRE N° 0867/2024 du 26/11/2024 --------- EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU MARDI 26 NOVEMBRE 2024 ----------------------- La Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, en son audience publique ordinaire du mardi vingt-six novembre de l’an deux mil vingt-quatre, tenue au siège de ladite Cour, à laquelle siégeaient : Affaire : ------------ La société INTER IMMOBILIER COTE D’IVOIRE dite IICI SARL (Maître ASSAMOI ALAIN) Contre Monsieur D.A -------------ARRÊT ------------ Contradictoire --------- Madame KOUASSI AMENAN HELENE épouse DJINPHIE, Président de Chambre à la Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, Président ; Mesdames KOFFI PETUNIA, KOUAHO MARTHE épouse TRAORE, Messieurs ALLAH-KOUADIO TIACOH JEAN- CLAUDE et BERET-DOSSA ADONIS, Conseillers à la Cour, Membres ; Avec l’assistance de Maître ADONI MARINA RACHEL, Greffier ; A rendu l’arrêt dont la teneur suit dans la cause ; ENTRE : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Déclare l’appel interjeté par la société Inter Immobilier Côte d’Ivoire dite IICI SARL contre le jugement N°4203 rendu le 29 novembre 2023 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan recevable ; Infirme le jugement querellé en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau ; Déclare recevable l’action en résiliation, expulsion et paiement de la société Inter Immobilier Côte d’Ivoire dite IICI SARL ; Prononce la résiliation du contrat de bail liant les parties ; Ordonne l’expulsion de Monsieur D.A du local sis au rez-dechaussée de l’immeuble DIVAT qu’il occupe, tant de sa personne, La société INTER IMMOBILIER COTE D’IVOIRE dite IICI SARL, ayant son siège social à Abidjan Cocody Riviera Golf cité « les jardins de la Riviera » rue D7 en face de l’école « La Marelle » ilot B villa N° 464, 25 BP 119 Abidjan 25, Tél : 27 22 43 25 58 / 01 01 24 44 42 / 07 58 40 82 02 agissant aux poursuite, requête et diligence de son représentant légal, Madame Clotilde KOUEDAN Abauleth, Gérante de nationalité ivoirienne, demeurant au siège social précité et agissant en qualité de syndic de co-propriété de l’immeuble DIVAT sis à la Riviera Golf ; Appelante ; Représentée et concluant par son conseil, Maître ASSAMOI Alain Lucien, Avocat près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant, Cocody riviera Golf 1 SICOGI, Immeuble Agneby escalier A 3ème étage, Appartement 446, 01 BP 2892 Abidjan 01, Tél : 27 22 53 07 03, Email : cabinetassamoi@gmail.com ; D’UNE PART ; ET ; 1 de ses biens que de tout occupant de son chef ; Condamne Monsieur D.A à payer à la société Inter Immobilier Côte d’Ivoire dite IICI SARL la somme de deux millions cent mille (2.100.000) francs CFA représentant les loyers échus et impayés de la période du 1er trimestre 2023 au 3ème trimestre 2024 ; Met les dépens de l’instance à la charge de Monsieur D.A. Monsieur D.A, Commerçant, de nationalité Guinéenne, domicilié au rez-de-chaussée de l’immeuble DIVAT, situé à la Riviera Golf 1 en bordure du Boulevard Alassane OUATTARA en son domicile ; Intimé ; Représentée et concluant en personne ; D’AUTRE PART ; Sans que les présentes qualités puissent nuire ni préjudicier en quoi que ce soit aux droits et intérêts respectifs des parties en cause, mais au contraire et sous les plus expresses réserves des faits et de droit ; Le Tribunal de Commerce d’Abidjan statuant en la cause, a rendu le 29 novembre 2023, le jugement N° 4203/2023 en ces termes : - « Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort ; - Déclare l’action de la société Inter Immobilier Cote d’Ivoire dite IICI SARL irrecevable pour défaut de qualité pour agir, - La condamne aux dépens de l’instance » ; Par exploit en date du 04 octobre 2024 de Maître KOUAME Ané JeanBRUCE, Commissaire de Justice à Abidjan, la Société INTER IMMOBILIER COTE D’IVOIRE dite IICI SARL a interjeté appel contre le jugement sus énoncé et a, par le même exploit, assigné Monsieur D.A à comparaître par devant la Cour de ce siège à l’audience du 24 octobre 2024 pour entendre : - Déclarer la requérante recevable et bien fondée en son appel ; En conséquence : - Infirmer le jugement critiqué et statuant à nouveau en toutes ses dispositions ; - Ordonner subséquemment la résiliation du contrat de bail liant les parties et ordonner l’expulsion de l’intimé tant de sa personne, de tout occupant de son chef ; - Condamner l’intimé à lui payer les arriérés de loyers s’élevant à la somme de deux millions cent mille (2.100.000) F CFA ; - Condamner l’intimé aux entiers dépens ; Enregistrée sous le N° 640/2023 du rôle général du greffe de la Cour, l’affaire a été appelée le 24 octobre 2024 par la 1ère chambre et renvoyée successivement au 29 octobre 2024 devant la 5ème chambre pour attribution et au 05 novembre 2024 pour l’appelante ; 2 Puis la cause a été mise en délibéré pour décision être rendue le 26 novembre 2024 ; Advenue cette audience, la Cour, vidant son délibéré, a statué comme suit : LA COUR Vu les pièces du dossier ; Ouï les parties en leurs demandes, fins et conclusions ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par exploit de Commissaire de Justice du 04 octobre 2024, la société Inter Immobilier Côte d’Ivoire dite IICI Sarl a relevé appel du jugement N°4203 rendu le 29 novembre 2023 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan, dont le dispositif est le suivant : « Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort ; Déclare l’action de la société Inter Immobilier Côte d’Ivoire dite IICI SARL irrecevable pour défaut de qualité à agir ; La condamne aux dépens de l’instance. » ; A l’appui de son appel, la société Inter Immobilier Côte d’Ivoire dite IICI SARL expose que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DIVAT a conclu un contrat de bail à usage professionnel avec Monsieur D.A portant sur un local situé au rez-de-chaussée dudit immeuble, moyennant paiement d’un loyer mensuel de cent dix mille (110.000) francs CFA ; Elle affirme que celui-ci ne paie pas régulièrement ses loyers, de sorte qu’il lui reste devoir la somme d’un million deux cent mille (1.200.000) francs CFA représentant les loyers échus et impayés de juillet 2022 à juin 2023 et que la mise en demeure servie le 24 mars 2023 d’avoir à s’acquitter de ceux-ci est demeurée sans suite ; Elle indique que c’est dans ces circonstances qu’elle a saisi le Tribunal de Commerce d’Abidjan qui l’a déclaré irrecevable en son action en résiliation et expulsion pour défaut de qualité pour agir ; 3 Elle fait grief au Tribunal d’avoir statuer ainsi, alors que d’une part, elle est inscrite sur la liste des syndics agréés du Ministère de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme, ce qui lui confère le droit d’agir en justice pour la défense du syndicat des copropriétaires, et d’autre part, elle a reçu mandat dudit syndicat comme le prouve le contrat produit, s’appuyant sur les dispositions des articles 394 et 395 alinéa 10 de la loi nº 2019-576 du 26 juin 2029 instituant le code de la construction et de l’habitat ; Au vu de tout ce qui précède, l’appelante sollicite l’infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et prie la Cour de céans statuant à nouveau, de : - Ordonner la résiliation du contrat de bail liant les parties et l’expulsion de l’intimé, tant de sa personne, de ses biens que de tout occupant de son chef ; - Le condamner à lui payer les arriérés de loyers s’élevant à la somme de deux millions cent (2.100.000) francs CFA ; - Condamner Monsieur D.A aux entiers dépens de l’instance ; En réplique, Monsieur D.A sollicite la confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions ; Il soutient que l’appelante n’a pas qualité pour agir motif pris de ce qu’elle n’est pas sa bailleresse et relève en outre que la liste des syndics agréés qu’elle produit ne saurait justifier cette qualité en la présente cause ; Enfin, il fait remarquer que l’action en résiliation et expulsion doit être déclarée irrecevable pour défaut de tentative de règlement amiable préalable ; SUR CE EN LA FORME Sur le caractère de la décision Considérant que la société Inter Immobilier Côte d’Ivoire dite IICI Sarl a conclu ; Qu’il y a lieu de statuer par décision contradictoire ; Sur la recevabilité de l’appel 4 Considérant que l’appel a été interjeté dans les forme et délai prescrits ; Qu’il convient de le déclarer recevable ; AU FOND Sur le bien-fondé de l’appel Sur le moyen tiré du défaut de règlement amiable préalable Considérant que Monsieur D.A sollicite que l’action en résiliation et expulsion et paiement de l’appelante soit être déclarée irrecevable pour défaut de tentative de règlement amiable préalable ; Considérant que selon les dispositions des articles 5 et 41 de la loi n°2016-1110 du 16 décembre 2016 portant création, organisation et fonctionnement des juridictions de commerce, la tentative de règlement amiable est un préalable à la saisine du Tribunal de Commerce et que le défaut de cette exigence processuelle est sanctionné par l’irrecevabilité de l’action ; Considérant que l’article 133 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général prévoit également une procédure spéciale devant précéder la saisine des juridictions compétentes relativement à une action en résiliation du contrat de bail et expulsion qui est la signification d'une mise en demeure d'avoir à respecter les clauses et conditions du bail, que le demandeur à l’action doit adresser à l'autre partie ; Considérant toutefois qu’aux termes de l’article 10 du traité relatif à l’Organisation et l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (OHADA) : « Les actes uniformes sont directement applicables et obligatoires dans les Etats parties nonobstant toute disposition contraire de droit interne antérieure ou postérieure » ; Que ce texte pose le principe de la primauté et de l’effet direct des normes communautaires du Traité relatif à l’Organisation et l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (OHADA) sur le droit national des Etats parties ; Qu’il s’ensuit qu’en présence d’une règle communautaire et d’une règle nationale, la première prévaut sur la seconde ; 5 Considérant qu’en l’espèce, le litige opposant les parties étant relatif à la résiliation d’un bail et expulsion régi par l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général et la demande en paiement la conséquence de cette action, la tentative de règlement amiable n’est pas exigée en l’espèce ; Que ce moyen est inopérant et doit être rejeté ; Sur le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action pour défaut de qualité pour agir de l’appelante Considérant que la société Inter Immobilier Côte d’Ivoire dite IICI SARL fait grief à la décision querellée d’avoir déclaré irrecevable sa demande en résiliation, expulsion et paiement pour défaut de qualité pour agir motif pris de ce qu’elle n’a pas rapporté la preuve de sa qualité de syndic, alors qu’elle figure sur la liste des syndics agréés du Ministère de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme, laquelle qualité lui permet d’ester en justice pour la défense des droits du syndicat des copropriétaires conformément aux dispositions des articles 394 et 395 alinéa 10 de la loi nº 2019-576 du 26 juin 2029 instituant le code de la construction et de l’habitat ; Considérant que l’intimé fait valoir que l’appelante n’a pas qualité pour agir dans la mesure où elle n’est pas sa bailleresse et que la liste des syndicats agréés qu’elle produit ne saurait justifier cette qualité en la présente cause ; Considérant que suivant l'article 3 du code de procédure civile, commerciale et administrative, « L'action n'est recevable que si le demandeur : 1°) justifie d'un intérêt légitime juridiquement protégé direct et personnel ; 2°) a la qualité à agir en justice ; 3°) possède la capacité à agir en justice » ; Considérant qu’en outre, aux termes des dispositions de l’article 394 de la loi nº 2019-576 du 26 juin 2029 instituant le code de la construction et de l’habitat, « Le syndic représente le syndicat des copropriétaires. Il agit en son nom et pour son compte dans le cadre de toutes les obligations que nécessite la copropriété. » ; Que l’article 395 alinéa 10, dispose que : « Le syndic est chargé : x de représenter le syndicat en justice tant en qualité de demandeur que de défendeur, même, au besoin contre certains copropriétaires. » ; 6 Considérant qu’en l’espèce, pour attester de sa qualité pour agir, la société IICI SARL, agent immobilier, produit une liste des syndics agréés par le Ministère de la Construction sur laquelle son nom figure ainsi que le contrat la liant au syndic des copropriétaires ; Considérant qu’il ressort dudit contrat que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DIVAT a donné mandat à la société INTER IMMOBILIER-CI SARL en son article 2 intitulé : « LES MISSIONS DEVOLUES AU SYNDIC en ces termes : « Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble DIVAT confie à IICI qui l’accepte le mandat d’exercer sa mission de syndic professionnel au sein de l’immeuble DIVAT ci-dessus décrite, ainsi que tous les autres éléments contenus dans cette description, dans les conditions définies notamment à l’article 395 du code de la construction et de l’Habitat section copropriété ainsi qu’annexé au présent mandat… » ; Qu’en outre, l’article 8 dudit contrat, en son dernier alinéa, stipule que « Le syndic est habilité à ester en justice au nom du syndicat des copropriétaires, à mener toutes les actions y compris de recouvrement forcé, selon l’article 404 du code de la construction et de l’habitat en la section copropriété. » ; Qu’il s’en infère que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DIVAT a donné mandat à l’appelante d’exercer la mission de syndic conformément aux attributions reconnues à tout syndic par l’article 395 du code susvisé, notamment ester en justice en ses lieux et place en qualité de demandeur que de défendeur en sus des missions relatives à la gestion de la copropriété ; Qu’il suit de tout ce qui précède que la société Inter Immobilier Côte d’Ivoire dite IICI SARL a qualité pour agir en la présente cause en qualité de demanderesse en remplacement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble DIVAT ; Qu’en déclarant irrecevable son action, le Tribunal s’est mépris ; Qu’il y a lieu d’infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de déclarer recevable l’action de l’appelante pour avoir été introduite selon les forme et délai prescrits ; Sur la résiliation du contrat de bail et expulsion Considérant que la société Inter Immobilier Côte d’Ivoire dite IIC SARL sollicite la résiliation du contrat de bail verbal liant les parties et l’expulsion de l’intimé pour non-paiement de loyer ; 7 Considérant que ce dernier ne conteste pas sérieusement devoir des arriérés de loyers ; Qu’en outre, aucune pièce du dossier n’établit que Monsieur D.A s’est acquitté de la somme de deux millions cent mille (2.100.000) francs CFA réclamée par l’appelante et ce, en dépit de la mise en demeure qui lui a été servie le 24 mars 2023 ; Que le paiement du loyer étant une obligation essentielle mise à la charge du preneur par l’article 112 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général, il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat liant les parties et d’ordonner subséquemment l’expulsion de Monsieur D.A du local loué, tant de sa personne, de ses biens que de tous occupant de son chef ; Sur le paiement des loyers échus et impayés Considérant que la société Inter Immobilier Côte d’Ivoire dite IIC SARL sollicite la condamnation de l’intimé à lui payer la somme de deux millions cent mille (2.100.000) francs CFA au titre des loyers échus et impayés allant du 1er trimestre 2023 au 3ème trimestre 2024 ; Considérant qu’il a été sus jugé que l’intimé reste devoir ce montant à l’appelante ; Qu’il convient en conséquence de le condamner à lui payer cette somme ; Sur les dépens Considérant que Monsieur D.A succombe ; Qu’il sied de mettre les dépens de l’instance à sa charge ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Déclare l’appel interjeté par la société Inter Immobilier Côte d’Ivoire dite IICI SARL contre le jugement N°4203 rendu le 29 novembre 2023 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan recevable ; Infirme le jugement querellé en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau ; 8 Déclare recevable l’action en résiliation, expulsion et paiement de la société Inter Immobilier Côte d’Ivoire dite IICI SARL ; Prononce la résiliation du contrat de bail liant les parties ; Ordonne l’expulsion de Monsieur D.A du local sis au rez-de-chaussée de l’immeuble DIVAT qu’il occupe, tant de sa personne, de ses biens que de tout occupant de son chef ; Condamne Monsieur D.A à payer à la société Inter Immobilier Côte d’Ivoire dite IICI SARL la somme de deux millions cent mille (2.100.000) francs CFA représentant les loyers échus et impayés de la période du 1er trimestre 2023 au 3ème trimestre 2024 ; Met les dépens de l’instance à la charge de Monsieur D.A. Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an que dessus. ET ONT SIGNE LE PRESIDENT ET LE GREFFIER./. 9