K. A c. Civile Immobilière VELAR dite SCI VELAR

KF/AAE/AE REPUBLIQUE DE CÔTE D’IVOIRE ------------------COUR D’APPEL DE COMMERCE D’ABIDJAN --------------RG N° 537/2021 -------ARRÊT CONTRADICTOIRE du 30/12/2021 --------- 1ÈRE CHAMBRE -----------Affaire : --- Monsieur K. A (Maître BEUGRE Adou Marcel) AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU JEUDI 30 DÉCEMBRE 2021 ----------------------- La Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, en son audience publique ordinaire du jeudi trente décembre de l’an deux mil vingt et un tenue au siège de ladite Cour, à laquelle siégeaient : Contre Docteur KOMOIN François, Premier Président de la Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan ; La Société Civile Immobilière VELAR dite SCI VELAR (Maître ALIMAN John) ------ARRÊT ------Contradictoire ------- Déclare monsieur K. Arecevable en son appel interjeté contre le jugement RG n° 1277 rendu le 03 juin 2021 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan ; L’y dit cependant mal fondé ; Madame BAÏ Z. Aimée D. épouse SAM, Messieurs JEANSON Jean-Claude, René DELAFOSSE et BERET-DOSSA Adonis, Conseillers à la Cour, Membres ; Avec l’assistance de Maître KOUTOU A. Gertrude épouse GNOU, Greffier ; A rendu l’arrêt dont la teneur suit dans la cause ; ENTRE : L’en déboute ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Met les dépens de l’instance à sa charge ; MONSIEUR K. A, né le 10 novembre 1965 à Abidjan Treichville, de nationalité ivoirienne, commerçant exerçant sous la dénomination « ARTIS », domicilié à Abidjan, Marcory Résidentielle, 18 B.P. 1870 Abidjan 18 ; Appelant, Représenté et concluant par son conseil, le Cabinet BEUGRE Adou Marcel, Avocat à la Cour, y demeurant, Plateau, Angle Boulevard Angoulvant, Rue du Docteur Crozet, immeuble Crozet, Rez-de-chaussée, porte 02, 01 BP 7323 Abidjan 01, Tél. : 27.20.22.73.11 ; D’UNE PART ; ET ; 1 LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE VELAR DITE SCI VELAR, Société civile particulière au capital de 1.000.000 de F CFA, sise à Abidjan Plateau, 26 BP 826 Abidjan 26, agissant aux poursuites et diligences de son Gérant, monsieur DAKHLALLAH Hassan, domicilié en cette qualité au siège de ladite SCI ; Intimée, Représentée et concluant par son conseil, le cabinet de Maître ALIMAN John, Avocat à la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant Cocody II Plateaux, Boulevard des Martyrs, Rue K036, Carrefour MACACI Sicogi à gauche, villa n° 337, 28 BP 1532 Abidjan 28, Tél. : 27.22.41.45.98 ; D’AUTRE PART ; Sans que les présentes qualités puissent nuire ni préjudicier en quoi que ce soit aux droits et intérêts respectifs des parties en cause, mais au contraire et sous les plus expresses réserves des faits et de droit ; Le Tribunal de commerce d’Abidjan statuant en la cause, a rendu le 03 juin 2021 un jugement RG N° 1277/2021 en ces termes : « Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort ; Reçoit la société civile immobilière VELAR en son action ; L’y dit bien fondée ; Valide le congé aux fins de démolition en vue de la reconstruction donné le 26 août 2020 à monsieur K. A ; En conséquence, ordonne l’expulsion de monsieur K. A tant de sa personne, de ses biens que de tous occupants de son chef des lieux loués ; 2 Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision nonobstant toutes voies de recours ; Condamne monsieur K. Aaux dépens de l’instance » ; Par acte d’appel du 15 juin 2021 de Maître DOUMBIA Mandiaba Salimata, commissaire de justice à Aboisso, monsieur K. A a interjeté appel contre le jugement sus énoncé et, par le même acte, assigné la Société Civile Immobilière VELAR dite SCI VELAR à comparaître à l’audience du 08 juillet 2021 par-devant la Cour d’Appel de ce siège pour s’entendre infirmer le jugement querellé ; Enrôlée sous le N° 537/2021 du rôle général du greffe de la Cour, l’affaire a été appelée le 08 juillet 2021, puis renvoyée au 07 octobre 2021 pour toutes les parties ; Une mise en état est ordonnée, confiée à madame DJINPHIE Hélène en qualité de conseiller rapporteur ; Cette mise en état a fait l’objet d’une ordonnance de clôture N° 336/2021 du 05 novembre 2021 et l’affaire renvoyée au 11 novembre 2021 ; À cette date, la cause est mise en délibéré pour le 30 décembre 2021 ; Advenue cette audience, la Cour vidant son délibéré, a rendu l’arrêt dont la teneur suit : LA COUR Vu les pièces du dossier ; Vu l’ordonnance de clôture de la mise en état en date du 05 novembre 2021 du conseiller rapporteur ; Ouï les parties en leurs demandes, fins et conclusions ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 3 Par exploit en date du 15 juin 2021, monsieur KALOT Ahmed a relevé appel du jugement RG n° 1277/2021 rendu le 03 juin 2021 par le tribunal de commerce d’Abidjan, dont le dispositif est ainsi libellé : « Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort ; Reçoit la société civile immobilière VELAR en son action ; L’y dit bien fondée ; Valide le congé aux fins de démolition en vue de la reconstruction donné le 26 août 2020 à monsieur KALOT Ahmed ; En conséquence, ordonne l’expulsion de monsieur KALOT Ahmed tant de sa personne, de ses biens que de tous occupants de son chef des lieux loués ; Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision nonobstant toutes voies de recours ; Condamne monsieur K. Aaux dépens de l’instance » ; Au soutien de son appel, monsieur K. A explique que suivant un contrat de bail verbal en date de l’année 2012, monsieur CISSE Tiémoko lui a donné en location un terrain urbain bâti sis à Marcory zone 4C d’une superficie de 1349 m2 à usage professionnel ; Il ajoute qu’il s’est régulièrement acquitté des loyers ; Toutefois, en violation du droit de préemption reconnu au commerçant occupant de bonne foi, monsieur CISSE Tiémoko lui a fait savoir qu’il a cédé l’immeuble objet du contrat de vente à monsieur SANGARE Adama qui, à son tour, l’a cédé à la SCI VELAR suivant acte notarié de vente ; Il indique que par exploit en date du 12 avril 2019, il a fait opposition au paiement des sommes issues de la vente du local loué ; 4 Il fait valoir que suivant exploit en date du 26 août 2020, la SCI VELAR, désirant reprendre les lieux loués, lui a servi un congé aux fins de démolition et reconstruction ; Il indique qu’il a protesté contre ledit congé ; Nonobstant cette protestation soutient-il, l’intimée l’a assigné devant le Tribunal de Commerce d’Abidjan en expulsion ; Vidant sa saisine, le Tribunal de Commerce a rendu le jugement dont appel ; Il sollicite l’infirmation du jugement querellé ; Se fondant sur les dispositions de l’article 127 de l’Acte Uniforme portant droit commercial général, il fait valoir que la notion de nature évoque l’ensemble des caractères et propriétés qui définissent une chose ou un être, que la description quant à lui évoque l’énumération des caractères d’une chose ; Qu’ainsi, dit-il, l’obligation à la charge du bailleur de justifier de la nature et de la description des travaux projetés consiste dans le fait pour celui-ci de procéder à une véritable énumération, dans les détails, des caractères et propriétés de l’immeuble à construire en indiquant, par exemple, s’il s’agit d’un immeuble destiné à des activités commerciales ou à de simples habitations, de sorte qu’il ne s’agit pas simplement pour le bailleur de se contenter de produire en annexe à son congé des images en 3D de l’immeuble ainsi que des plans non détaillés dudit immeuble ; Il ajoute que celui-ci doit joindre un devis estimatif et descriptif de la nature des travaux à entreprendre et leur coût, notamment les travaux de maçonnerie (montage des agglos, exécution du plan béton, etc.), électricité, conduits d’eau, de toiture ; or, dit-il, cette description n’a pas été faite par l’intimée, de sorte le motif du congé par elle invoqué n’est pas conforme aux prescriptions des dispositions de l’article 127 de l’Acte Uniforme susvisé ; En tout état de cause précise-t-il, la cession de l’immeuble objet du bail a été faite à l’intimée en parfaite violation de son droit de préemption ; 5 Il souligne qu’il a saisi le Tribunal de commerce d’Abidjan d’une procédure d’annulation de la vente de l’immeuble objet du bail, de sorte qu’il sollicite le sursis à statuer ; En réplique, la SCI VELAR explique qu’elle est propriétaire d’une parcelle de terrain bâtie sise à Marcory zone 4C d’une superficie de 1349 m2 ; Que voulant démolir les bâtisses abandonnées sur ladite parcelle en vue d’y ériger de nouvelles constructions, elle a servi, par exploit en date du 29 mars 2021, un congé à l’appelant ; Cependant, dit-elle, celui-ci s’est maintenu dans les locaux à l’expiration dudit congé ; C’est ainsi qu’elle a saisi le Tribunal de Commerce d’Abidjan en expulsion ; Elle sollicite la confirmation du jugement querellé ; Elle fait valoir et contrairement aux allégations de l’intimé qu’elle a joint à l’exploit de congé qui lui a été délaissé l’entier dossier comportant justificatif de la nature et de la description des travaux projetés et qui s’entendent respectivement d’éléments constitutifs ou des propriétés d’une chose, et l’énumération de ses caractères a été justifiée ; Elle ajoute que les plans par elle produits sont très explicatifs de la nature et de la description des travaux envisagés tel que exigé par l’article 127 de l’Acte Uniforme sus indiqué, de sorte que c’est à bon droit que le congé a été validé ; En ce qui concerne le sursis à statuer, elle fait valoir que les exceptions dès lors qu’elles ne sont pas d’ordre public ne sont recevables que si elles sont présentées simultanément avant toutes défenses au fond, de sorte qu’il convient de rejeter cette demande ; Objectant, monsieur K. A soutient que les dispositions légales relatives à l’exception de connexité sont d’ordre public et peuvent être invoquées en tout état de la procédure ; 6 Il fait valoir qu’en assortissant le jugement querellé de l’exécution provisoire le premier juge a violé les dispositions de l’article 127 de l’Acte uniforme sus indiqué, le privant ainsi de son droit de maintien dans les lieux loués jusqu’au commencement des travaux projetés ; SUR CE En la forme Sur le caractère de la décision Considérant que la SCI VELAR a conclu ; Qu’il y a lieu de statuer par décision contradictoire ; Sur la recevabilité de l’appel Considérant que l’appel a été introduit conformément à la loi, ; Qu’il y a lieu de le déclarer recevable ; Au fond Sur le bien-fondé de l’appel Sur l’expulsion Considérant que monsieur K. A fait grief au premier juge d’avoir ordonné son expulsion des lieux qu’il occupe, alors que le congé à lui servi ne respecte pas les dispositions de l’article 127 de l’Acte Uniforme portant droit commercial général ; Qu’il fait valoir que l’obligation à la charge du bailleur de justifier de la nature et de la description des travaux projetés consiste dans le fait pour celui-ci de procéder à une véritable énumération, dans les détails, des caractères et propriétés de l’immeuble à construire en indiquant, par exemple, s’il s’agit d’un immeuble destiné à des activités commerciales ou à de simples habitations ; Considérant que la SCI VELAR s’y oppose et soutient que les plans par elle produits sont très explicatifs de la nature et de 7 la description des travaux envisagés tel que exigé par l’article 127 de l’Acte Uniforme sus indiqué, de sorte que c’est à bon droit que le congé a été validé ; Considérant que l’article 127 de l’Acte uniforme susvisé dispose que : « le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à régler l’indemnité d’éviction, dans les cas suivants : 1°) s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant. Ce motif doit consister soit en dans l’inexécution par le locataire d’une obligation substantielle du bail, soit encore dans la cessation de l’exploitation de l’activité ; Ce motif ne peut être invoqué que si les faits se sont poursuivis ou renouvelés plus de deux mois après une mise ne demeure du bailleur, par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, d’avoir à les faire cesser. 2°) s’il envisage de démolir l’immeuble comprenant les lieux loués, et de le reconstruire. Le bailleur doit dans ce cas justifier de la nature et de la description des travaux projetés. Le preneur a le droit de rester dans les lieux jusqu’au commencement des travaux de démolition, et il bénéficie d’un droit de priorité pour se voir attribuer un nouveau bail dans l’immeuble reconstruire. Si les locaux reconstruits ont une destination différente de celle des locaux objet du bail, ou s’il n’est pas offert au preneur un bail dans les nouveaux locaux, le bailleur doit verser au preneur l’indemnité d’éviction prévue à l’article 126 ci-dessus ». Qu’il résulte de cette disposition que le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée et n’aura pas à payer une indemnité d’éviction s’il projette de démolir l’immeuble comprenant les lieux loués et de le reconstruire ; Que dans ces conditions, il doit justifier de la nature et de la description des travaux projetés ; Considérant que le législateur du droit uniforme n’ayant pas précisé la forme que doit revêtir la justification à apporter 8 par le bailleur projetant des travaux, celle-ci peut résulter, notamment des correspondances versées au dossier ou des photographies produites renseignant sur les travaux de construction, ou encore un plan descriptif des travaux projetés ; Qu’en l’espèce, les plans produits au dossier de la procédure par l’intimée justifient suffisamment la nature et la description des travaux projetés ; Que dès lors, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté ce moyen et ordonné l’expulsion de l’appelant, de sorte que sa décision mérite d’être confirmée sur ce point ; Sur le sursis à statuer tiré de la connexité Considérant que monsieur K. A fait valoir que l’immeuble objet du bail a été cédé à l’intimée en violation de son droit de préemption ; et qu’ayant saisi le Tribunal de commerce d’Abidjan d’une procédure d’annulation de la vente de l’immeuble objet du bail, celui-ci aurait dû surseoir à statuer et ordonner la jonction des deux procédures ; Considérant que le sursis à statuer est la décision d’une juridiction de suspendre la procédure dont elle est saisie jusqu’à ce que soit rendue la décision d’une autre juridiction devant laquelle se trouve engagé un autre procès, lorsque la décision attendue doit avoir une influence sur le sort de la cause dont la juridiction est actuellement saisie ; Considérant d’une part que, les pièces du dossier de première instance n’établissent pas que cette question ait été discutée devant le premier au point de lui faire grief de n’y avoir pas donné de suite, et d’autre part, le sursis à statuer ne s’impose pas en l’espèce dès lors qu’en cas de triomphe de son action en annulation de la vente, l’appelant dispose d’une action en réintégration, laissant ainsi saufs tous ses droits ; Qu’il convient dès lors de rejeter ce moyen ; Sur l’exécution provisoire 9 Considérant que monsieur K. A fait grief au premier juge d’avoir violé les dispositions de l’article 127 de l’Acte Uniforme susindiqué au motif qu’il a assorti le jugement querellé de l’exécution provisoire, le privant ainsi de son droit de maintien dans les lieux loués jusqu’au commencement des travaux projetés ; Considérant que l’exécution provisoire ordonnée par le premier est justifiée par le retard accusé dans l’exécution des travaux et le refus infondé de l’appelant de libérer les lieux loués nonobstant l’expiration du congé à lui donné, de sorte que ce moyen doit être rejeté, et ce, d’autant que son maintien dans les locaux empêche le début d’exécution des travaux projetés ; Qu’il y a lieu là aussi de rejeter son moyen et confirmer la décision querellée ; Sur les dépens Considérant que monsieur K. A succombe ; Qu'il convient de mettre les dépens à sa charge ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Déclare monsieur K. A recevable en son interjeté contre le jugement RG n° 1277 rendu le 03 juin 2021 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan ; L’y dit cependant mal fondé ; L’en déboute ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Met les dépens de l’instance à sa charge ; Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an que dessus ; 10 ET ONT SIGNÉ LE PREMIER PRÉSIDENT ET LE GREFFIER./. 11