A.N c. AFMOTHY

A.M.R REPUBLIQUE DE COTE D’IVOIRE ------------------COUR D’APPEL DE COMMERCE D’ABIDJAN --------------5ème CHAMBRE -------------RG N° 326/2023 -------------ARRET CONTRADICTOIRE N° 804/2023 du 31/10/2023 -----------Affaire : ----- Madame A.N (Le Cabinet EMERITUS) Contre La société AFMOTHY EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU MARDI 31 OCTOBRE 2023 ----------------------- La Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, en son audience publique ordinaire du mardi trente-et-un octobre de l’an deux mil vingt-trois tenue au siège de ladite Cour, à laquelle siégeaient : Madame KOUASSI AMENAN HELENE épouse DJINPHIE, Présidente de Chambre à la Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, Présidente ; Monsieur KOUAME KOUASSI JULIEN, Madame KOUAHO MARTHE épouse TRAORE, Messieurs SAKO KARAMOKO FODE et DOUKA CHRISTOPHE AUGUSTE, Conseillers à la Cour, Membres ; (SCPA PAUL KOUASSI & ASSOCIES) -------------ARRÊT ------------ Contradictoire --------- Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Déclare recevables tant l’appel principal de Madame A.N que l’appel incident de la SCI AFMOTHY interjetés contre le jugement N°1433/2023 rendu le 12 avril 2023 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan ; Les y dit respectivement mal fondée et bien fondée ; Avec l’assistance de Maître ADONI MARINA RACHEL, Greffier ; A rendu l’arrêt dont la teneur suit dans la cause ; ENTRE : Madame A.N, née le 07 août 1965 à Dabou, de nationalité Ivoirienne, Commerçante, demeurant à Abidjan à Cocody, les II Plateaux, quartier Saint Jacques, lot N° 354, Tél : 27 22 45 54 40 / 07 07 91 09 21 ; Appelante, Représentée et concluant par son conseil, le cabinet EMERITUS, Avocats près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant, Abidjan Cocody, II plateaux Carrefour Eglise Saint-Jacques, rues J5 et J7, BP 73 Post’ Entreprises Abidjan 01, Tel : (225) 27 22 41 74 03 / (225) 27 22 41 70 11, E-mail : kam@emeritus.ci ; Déboute Madame A.N de son appel principal ; D’UNE PART ; Réforme le jugement attaqué sur l’indemnité d’occupation ; Condamne Madame A.N à payer à la SCI AFMOTHY la somme de trois millions six ET ; La Société AFMOTHY, dont le siège social est à Abidjan-Cocody, II Plateaux, 08 BP 295 Abidjan 08, prise en la personne de représentant 1 cent mille (3.600.000) francs CFA à titre d’indemnité d’occupation pour la période d’octobre 2022 à mai 2023 ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Condamne Madame AMIEN Nicole aux dépens de l’instance. légal ; Intimée, Représentée et concluant par leur conseil, la SCPA PAUL KOUASSI & ASSOCIES, Avocats près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant, Cocody Cité Val Doyen, Rue de la Banque Mondiale, près le Jardin public, Villa N° 85, 08 BP 1679 Abidjan 08, Tel : 27 22 44 02 16, Fax : 27 22 48 83 58 ; D’AUTRE PART ; Sans que les présentes qualités puissent nuire ni préjudicier en quoi que ce soit aux droits et intérêts respectifs des parties en cause, mais au contraire et sous les plus expresses réserves des faits et de droit ; En son audience publique ordinaire, le Tribunal de Commerce d’Abidjan statuant contradictoirement en la cause a rendu le 12 avril 2023 le jugement N° 1433/2023 dont la teneur suit : - « Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort ; - Déclare tant l’action de la SCI AFMOTHY et la demande de Madame A.N recevables ; - Dit la SCI AFMOTHY partiellement fondée ; - Constate que le contrat de bail conclu par les parties le 27 mai 2007 a pris fin depuis le 30 juin 2016 ; - Ordonne en conséquence l’expulsion de Madame A.N de la villa sise à Cocody les Deux Plateaux, quartier Saint Jacques lot n° 354 qu’elle occupe tant de sa personne, de ses biens que de tous occupants de son chef ; - Condamne Madame A.N à payer à la SCI AFMOTHY la somme d’un million trois cent soixante-quinze mille (1 375 000) francs CFA représentant l’indemnité d’occupation pour les mois de juillet à septembre 2022 ; - Déboute la SCI AFMOTHY du surplus de ses prétentions ; - Déclare Madame A.N mal fondée en sa demande reconventionnelle en paiement d’indemnité d’éviction et de dommages et intérêts ; 2 - L’en déboute ; - Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toutes voies de recours ; - Condamne Madame A.N aux dépens de l’instance. » Par exploit du 28 avril 2023, de Maître MBESSO Adepo Victor, Commissaire de Justice à Abidjan, Madame A.N a interjeté appel du jugement susénoncé et a, par le même exploit, assigné la société SCI AFMOTHY à comparaître par devant la Cour de ce siège à l’audience du 30 mai 2023 pour entendre : En la forme : - Déclarer la SCI AFMOTHY recevable ; Au fond : - L’y dire bien fondé ; En conséquence : - Constater la déchéance du droit au renouvellement du bail de Madame A.N; - Constater la fin du bail ; - Ordonner l’expulsion de Madame A.N des lieux qu’elle occupe tant de sa personne, de ses biens que de tout occupant de son chef ; - Condamner Madame A.N à payer à la SCI AFMOTHY :  1 350 000 francs CFA à titre d’indemnité d’occupation pour la période de juillet à septembre 2022 et actualiser le montant de la condamnation selon la durée de la procédure ;  1 000 000 francs CFA à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la SCI AFMOTHY ; - Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours ; - Condamner Madame A.N aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SCPA Paul KOUASSI V& ASSOCIES, Avocats aux offres de droit. Statuant à nouveau : - Dire en conséquence qu’en tout état de cause, le bail du « Restaurant chez Nicole » n’a pas expiré, il est toujours en cours : 3 Enrôlée sous le N° 326/2023 du rôle général du greffe de la Cour, l’affaire a été appelée à l’audience du 30 mai 2023 ; Une mise en état a été ordonnée, confiée à Madame T. A.B, conseiller rapporteur ; Cette mise en état a fait l’objet de l’ordonnance de clôture n° 202/2023 du 27 juin 2023 ; Et la cause a été renvoyée au 04 juillet 2023 après mise en état ; A cette date, la cause a été mise en délibéré pour décision être rendue le 25 juillet 2023 ; Lequel délibéré est rabattu et la cause renvoyée au 10 octobre 2023 pour production du dossier du Tribunal ; Puis l’affaire a été de nouveau renvoyée au 17 octobre 2023 pour retenue et mise en délibéré pour décision être rendue le 31 octobre 2023 ; Advenue cette dernière audience, la Cour a vidé son délibéré en rendant l’arrêt suivant : LA COUR Vu les pièces du dossier ; Vu l’ordonnance de clôture de la mise en état n° 202/2023 du 27 juin 2023 du conseiller rapporteur ; Ouï les parties en leurs demandes, fins et conclusions ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par exploit de Commissaire de Justice en date du 28 avril 2023, Madame A.N a relevé appel du jugement N°1433/2023 rendu le 12 avril 2023 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan, lequel, en la cause, a statué comme suit : « Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort ; Déclare tant l’action de la SCI AFMOTHY et la demande de Madame A.N recevables ; Dit la SCI AFMOTHY partiellement fondée ; 4 Constate que le contrat de bail conclu par les parties le 27 mai 2007 a pris fin depuis le 30 juin 2016 ; Ordonne en conséquence l’expulsion de Madame A.N de la villa sise à Cocody les Deux Plateaux, quartier Saint Jacques lot n°354 qu’elle occupe tant de sa personne, de ses biens que de tous occupants de son chef ; Condamne Madame A.N à payer à la SCI AFMOTHY la somme d’un million trois cent soixante-quinze mille (1 375 000) francs CFA représentant l’indemnité d’occupation pour les mois de juillet à septembre 2022 ; Déboute la SCI AFMOTHY du surplus de ses prétentions ; Déclare Madame A.N mal fondée en sa demande reconventionnelle en paiement d’indemnité d’éviction et de dommages et intérêts ; L’en déboute ; Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toutes voies de recours ; Condamne Madame A.N aux dépens de l’instance. » ; Au soutien de son appel, Madame A.N explique que pour l’exercice de ses activités commerciales, la SCI AFMOTHY a mis à sa disposition sa villa sise à Cocody les Deux Plateaux, quartier Saint Jacques pour une durée de trois (03) ans, allant du 1er juillet 2007 au 30 juin 2010 ; Elle indique que le bail a été renouvelé pour des périodes de trois (03) ans jusqu’au 30 juin 2016, date à laquelle plus aucun écrit n’a été échangé entre les parties, de sorte que leurs relations se sont poursuivies sur la base d’un contrat verbal ; Elle fait noter qu’en raison du défaut d’écrit et de terme fixé, le contrat à durée déterminée qui liait initialement les parties s’est mué en un contrat à durée indéterminée dans la mesure où elle a continué d’exploiter les locaux sans que l’intimée manifeste son opposition ; Elle révèle que six mois plus tard, la SCI AFMOTHY par le biais de son mandataire lui a fait notifier la fin d’un contrat de bail à durée déterminée ayant cours du 30 juin 2019 au 30 juin 2022 sans 5 rapporter la preuve de son existence nonobstant les différents courriers et exploit de Commissaire de Justice à lui adressés à cette fin ; Ainsi, en l’absence de cette preuve, leur relation est restée encadrée par un contrat de bail à durée indéterminée ; C’est dans ces circonstances que dit-elle, la SCI AFMOTHY a saisi le Tribunal à l’effet de constater la déchéance de son droit au renouvellement du bail conclu par les parties allant du 1er juillet 2007 au 30 juin 2010 et ordonné son expulsion du local qu’elle occupe ; Elle fait savoir que le Tribunal a fait droit à sa demande au motif qu’elle n’a pas formulé de demande de renouvellement du bail conformément à l’article 124 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général ; Critiquant cette décision, Madame A.N fait observer que contrairement à l’opinion du premier juge, les parties ont, dans le contrat de bail du 29 mai 2007 convenues de la tacite reconduction du bail sans autre formalité ; Elle souligne également que même si la loi a prévu un mécanisme plus rigoureux de renouvellement, les clauses plus favorables du bail fixées par les parties ne sont pas pour autant nulles et font la loi des parties dès lors qu’elles l’exécutent de bonne foi ; Elle précise que les parties ont entendu soumettre simplement le renouvellement du bail aux formalités fiscales en précisant le taux d’indexation des honoraires de renouvellement à 1,5% du loyer annuel ; C’est ainsi que dit-elle, les parties depuis 2007 se sont comportées et lorsque la date d’anniversaire du contrat intervenait, une facture d’honoraires était adressée au preneur qui s’en acquittait ; Elle indique que le contrat s’est reconduit lui-même à son terme jusqu’au 30 juin 2016 et si la SCI AFMOTHY entendait se prévaloir du non-renouvellement du bail, elle disposait d’un délai d’un mois selon l’article 124 alinéa 3 de l’Acte uniforme suscité à cet effet ; Elle révèle que c’est près de treize années plus tard, et alors que les formalités de renouvellement stipulées au contrat aient été observées par les parties, que l’intimée prétend abusivement qu’elle est déchue de son droit au renouvellement du bail et sollicite son 6 expulsion au motif qu’elle serait une occupante sans droit ni titre ; Elle prétend qu’en suivant son raisonnement, le premier juge a violé la loi des parties et l’article 124 de l’Acte uniforme susmentionné ; Par ailleurs, elle fait valoir que le contrat de bail en date du 29 mai 2007 à durée déterminée s’est renouvelé par tacite reconduction jusqu’au 30 juin 2016 et faute pour les parties d’avoir convenu d’un écrit ni fixé de terme, à partir de cette date, le bail à durée déterminé s’est mué en un bail à durée indéterminée, de sorte que l’article 124 sus indiqué n’est pas applicable en l’espèce ; Elle estime qu’elle n’est donc pas une occupante sans titre ni droit et c’est à tort que le Tribunal a ordonné son expulsion, l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation, déboutée de sa demande en paiement d’indemnité d’éviction ainsi de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, alors que la procédure initiée par l’intimée revêt un caractère abusif ; Elle sollicite en conséquence l’infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, et prie la Cour statuant à nouveau, débouter le SCI AFMOTHY de sa demande en expulsion et paiement de dommages et intérêts et faire droit à ses demandes précitées ; En réplique, la SCI AFMOTHY fait valoir que jusqu’à la fin du contrat en date du 29 mai 2007 conclu pour une durée de trois ans, l’appelante n’a pas formuler de demande de renouvellement du bail conformément à l’article 124 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général, de sorte que le bail à durée déterminée liant les parties a pris fin ; Elle indique que cette disposition étant d’ordre public, aucune clause contractuelle ne peut y déroger et en constatant l’absence d’une telle demande pour la déclarer déchue de son droit de formuler une demande de renouvellement et ordonné son expulsion, le premier juge a fait une saine appréciation des faits de la cause ; Elle précise qu’en raison de cette déchéance, les parties ne sont plus liées par un contrat de bail, de sorte que c’est à tort que l’appelante soutient que le contrat de bail à durée déterminée qui les a liés et qui a pris fin faute pour elle d’avoir formuler une demande de renouvellement s’est muée en contrat à durée indéterminée ; Elle prie en conséquence la Cour de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a ordonné l’expulsion de l’appelante et l’a condamné à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1.350.000 F CFA 7 couvrant la période de juillet à septembre 2022 ; Elle fait valoir que l’appelante continue d’occuper le local sans droit ni titre jusqu’à ce jour à savoir d’octobre 2022 à mai 2023 soit huit mois, de sorte qu’elle sollicite de la Cour sa condamnation à lui payer la somme de 3.600.000 F CFA à raison de 450.000 F CFA le loyer en plus du montant accordé par le Tribunal ; EN LA FORME SUR CE Sur le caractère de la décision Considérant que la SCI AFMOTHY a conclu ; Qu’il y a lieu de statuer par décision contradictoire ; Sur la recevabilité des appels principal et incident Considérant que tant l’appel principal de Madame A.N que l’appel incident de la SCI AFMOTHY ont été interjetés selon les forme et délai légaux ; Qu’il convient de les déclarer recevables ; AU FOND Sur le bien-fondé de l’appel Sur la demande d’expulsion Considérant que Madame A.N plaide l’infirmation du jugement querellé en ce qu’il a ordonné son expulsion pour cause de déchéance de son droit au renouvellement du bail, alors que les parties ayant aux termes du contrat de bail conclu le 29 mai 2007 pour une période allant du 1er juillet 2007 au 30 juin 2010 convenue de la tacite reconduction du bail sans autre formalité, le bailleur lui a adressé des factures de renouvellement, de sorte que le bail liant les parties s’est renouvelé jusqu’au 30 juin 2016, date à laquelle en l’absence d’écrit, le contrat liant les parties s’est mué en un contrat à durée indéterminée ; Considérant que la SCI AFMOTHY rétorque que conformément à l’article 124 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général, le preneur doit expressément formulée une demande de 8 renouvellement, faute de quoi il en est déchu ; Qu’elle ajoute que cette disposition étant d’ordre publique, les parties ne peuvent y déroger par des conventions contraires et c’est donc à bon droit que le Tribunal après avoir constaté la fin du bail liant les parties en l’absence d’une demande de renouvellement formulée par l’appelante a ordonné son expulsion et le jugement critiqué doit être confirmé sur ce point ; Considérant qu’aux termes de l’article 124 suscité : « Dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur qui a droit au renouvellement de son bail en vertu de l'article 123 ci-dessus peut demander le renouvellement de celui-ci, par signification d'huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d'établir la réception effective par le destinataire, au plus tard trois mois avant la date d'expiration du bail. Le preneur qui n’a pas formé sa demande de renouvellement dans ce délai est déchu du droit au renouvellement du bail. Le bailleur qui n’a pas fait connaître sa réponse à la demande de renouvellement au plus tard un mois avant l’expiration du bail est réputé avoir accepté le principe du renouvellement de ce bail. » ; Qu’aux termes de l’article 134 du même acte uniforme « Sont d’ordre public les dispositions des articles 101, 103, 107, 110, 117, 123, 124, 125, 126, 127, 130 et 133 du présent acte uniforme. » ; Qu’il résulte de la lecture combinée de ces deux articles que dans le contrat de bail commercial à durée déterminée, le preneur doit formuler expressément une demande de renouvellement de son bail au moins trois (03) mois avant le terme convenu sous peine de déchéance et que ce droit est d’ordre public, de sorte que les parties ne peuvent y déroger par une convention privée ; Que dès lors, la tacite reconduction qui est une clause insérée dans un contrat par les parties qui indique que l’accord passé entre elles, est reconduit automatiquement d’une période à une autre, si aucune des parties ne manifeste sa volonté de rompre, ne peut suppléer le droit au renouvellement prévu par des dispositions légales, consistant à conférer au preneur le droit d’obtenir le renouvellement de son droit au bail sur demande expresse ; Qu’ainsi, la tacite reconduction du contrat de bail n’est pas un moyen d’acquisition du droit au renouvellement du bail, puisque celui-ci est d’ordre public et doit être expressément formulé par le 9 preneur et à défaut, il est un occupant sans titre ni droit ; Qu’il suit de ce qui précède que le maintien du preneur qui n’a pas respecté cette obligation légale, dans les lieux loués au terme du contrat à durée déterminée ne transforme pas ledit contrat en un contrat à durée indéterminée même si les parties ont poursuivi leurs relations contractuelles au-delà de la durée initialement fixée, sans toutefois en fixer une nouvelle ; Considérant qu’en l’espèce, aucune pièce du dossier n’atteste que Madame A.N qui avait droit au renouvellement du bail pour avoir exploité les locaux loués plus de deux (02) ans, en application de l’article 123 du même Acte uniforme, a exercé ce droit ; Que le droit au renouvellement du bail du preneur étant d’ordre public, les factures de renouvellement adressées par le bailleur au preneur conformément à l’accord des parties, ne peut suppléer ce droit ; Qu’il s’ensuit que l’appelante est déchue de son droit au renouvellement du bail, de sorte que le contrat de bail à durée déterminée liant les parties a pris fin à sa date d’échéance le 30 juin 2010 et c’est à bon droit que le Tribunal a ordonné son expulsion du local qu’elle occupe sans droit ni titre ; Qu’il y a lieu de confirmer le jugement attaqué sur ce point ; Sur l’indemnité d’occupation Considérant que Madame A.N fait grief au premier juge de l’avoir condamnée à payer à l’intimée la somme d’un million trois cent soixante-quinze mille (1.375.000) francs CFA à titre d’indemnité d’occupation alors que sa présence dans les lieux se justifie par le contrat de bail à durée indéterminée liant les parties ; Considérant que la SCI AFMOTHY sollicite pour sa part la reformation du jugement attaqué sur le montant de l’indemnité d’occupation et sollicite la condamnation de l’appelante à lui payer la somme de trois millions six cent mille (3.600.000) francs CFA à ce titre outre celle d’un million trois cent soixante-quinze mille (1.375.000) francs CFA accordée par le Tribunal ; Considérant que l’article 115 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général dispose que : « A l’expiration du bail, le preneur qui, pour une cause autre que celle prévue à l’article 126 ci-après, se maintien dans les lieux contre la volonté du bailleur 10 doit verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer fixé pendant la durée du bail, sans préjudice d’éventuels dommages-intérêts » ; Qu’il en résulte qu’à l’expiration du contrat de bail, le preneur qui se maintient dans les lieux loués ne reste redevable que d’une indemnité d’occupation ; Considérant qu’après avoir relevé qu’en dépit de l’expiration du bail liant les parties, l’appelante s’est maintenue dans les lieux loués, le Tribunal a, à bon droit condamné l’appelante à payer à la SCI AFMOTHY une indemnité d’occupation ; Considérant qu’en appel, Madame A.N ne produit aucun élément pour justifier qu’elle a payé la somme de trois millions six cent mille (3.600.000) francs CFA réclamée par l’intimée à titre d’indemnité d’occupation pour la période d’octobre 2022 à mai 2023, soit huit (08) mois à raison de 450.000 F CFA le loyer mensuel ; Qu’il y a lieu de reformer le jugement attaqué et condamner l’appelante à lui payer ce montant ; Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire Considérant que l’appelante sollicite l’infirmation du jugement critiqué en ce qu’il a rejeté sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ; Considérant qu’en l’espèce, Madame A.N ne rapporte pas la preuve de l’intention de nuire de l’intimée en exerçant son action en expulsion pour cause de déchéance de droit au renouvellement, de sorte qu’en le relevant pour rejeter cette demande, le Tribunal a fait une saine appréciation des faits de la cause et le jugement attaqué mérite d’être confirmé sur ce point ; Sur la demande en paiement d’indemnité d’éviction Considérant que l’appelante sollicite la condamnation de la SCI AFMOTHY à lui payer la somme de cent quarante-quatre mille cinq cent quatre-vingt-dix mille (144.590.000) francs CFA à titre d’indemnité d’éviction ; Considérant que l’indemnité d’éviction est une compensation financière versée au locataire qui doit quitter les lieux ; 11 Considérant qu’en l’espèce, il a été sus jugé que l’appelante est une occupante sans droit ni titre pour n’avoir pas formuler de demande de renouvellement de son droit au bail, de sorte que n’ayant pas la qualité de locataire, c’est à juste titre que le Tribunal a rejeté sa demande en paiement d’indemnité d’éviction et le jugement querellé doit être confirmé sur ce point ; Sur les dépens Considérant que Madame A.N succombe ; Qu’il convient de la condamner aux dépens de l’instance ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; Déclare recevables tant l’appel principal de Madame A.N que l’appel incident de la SCI AFMOTHY interjetés contre le jugement N°1433/2023 rendu le 12 avril 2023 par le Tribunal de Commerce d’Abidjan ; Les y dit respectivement mal fondée et bien fondée ; Déboute Madame A.N de son appel principal ; Réforme le jugement attaqué sur l’indemnité d’occupation ; Condamne Madame A.N à payer à la SCI AFMOTHY la somme de trois millions six cent mille (3.600.000) francs CFA à titre d’indemnité d’occupation pour la période d’octobre 2022 à mai 2023 ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Condamne Madame A.N aux dépens de l’instance. Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an que dessus ; ET ONT SIGNÉ LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER./. 12 13