Article 83 — Immatriculation / titre foncier

Dans les parties de l'Afrique-Occidentale française où la tenue du sol par les habitants ne présente pas tous les caractères de la propriété privée, telle qu'elle existe en France, le fait, par un ou plusieurs détenteurs de terres, d'avoir établi, par la procédure de l'immatriculation, l'absence de droits opposables à ceux qu'ils invoquent a pour effet, quels que soient les incidents de ladite procédure, de consolider leurs droits d'usage et de leur conférer les droits de disposition reconnus aux propriétaires par la loi française6 .

Dans son Recueil de législation et de jurisprudence coloniales, M. P. Dareste, traitant du régime de la propriété foncière en A.O.F (1908, II, 1) a présenté un exposé substantiel de la question qui peut se résumer ainsi. Il s'agissait de savoir si le droit de propriété en A.O.F ne s'était pas toujours confondu avec la souveraineté et si l'État français n'avait pas hérité, par l'annexion ou la conquête, de l'un et de l'autre de ces attributs.

L’Administration locale avait hésité quelque temps entre des principes opposés sanctionnés et appliqués par ses arrêtés du 28 février 1862, qui consacrait la thèse du domaine éminent de l'État, 10 août 1863, qui rapportait le précédent et reconnaissait la propriété indigène, 11 mars 1865, qui déterminait les formes dans lesquelles les terrains vagues pouvaient être concédés et

accordait aux indigènes possesseurs de terres, d'après les coutumes locales, la faculté de demander des titres réguliers de concession, ce qui était reconnaître le droit éminent de l'État. En définitive, la jurisprudence consacrant cette théorie avait confirmé le droit général de propriété de l'État par l'arrêt solennel de la cour de Bordeaux, rendu, le 24 Juin 1903, sur renvoi de cassation. Aux termes de cet arrêt, la propriété individuelle était inconnue au Sénégal dans les territoires annexés par la conquête ; en particulier, dans le royaume du Cayor, « le Damel concentrait en sa personne le droit de propriété du sol, comme attribut de sa souveraineté absolue sur la vie et les biens de ses sujets ». Mais, après le D. du 23 octobre 1904 qui reconnaissait la propriété collective indigène et, dans son article 10 qualifiait les chefs indigènes de détenteurs de cette propriété comme « représentants des collectivités », après le D. du 24 Juillet 1906 dont l'article 58 devait se compléter par les articles 5 (article 5, D. ci-dessus) ; rendant immatriculation obligatoire dans certains cas, et 65 (Art. 90, D. ci-dessus) prescrivant la délivrance d'un certificat administratif pour constater les conditions dans lesquelles l'immeuble était détenu par les requérantes, il semblait que la question fût tranchée. Cependant, l'administration locale émit la prétention d'indiquer à son profit cet art. 58 en opposant aux demandes d'immatriculations des indigènes, demandes basées le plus souvent sur une possession continue et paisible, le droit général de propriété de l'État, préférable à celui des demandeurs. Cette prétention fut consacrée par deux arrêts de la Cour d'appel de l’A.O. F du 8 février 1907 et du 1er mars 1907. Dans ces arrêts, on relève que « le Gouvernement français qui a pris la place des anciens chefs du Cayor, est seul aujourd'hui propriétaire de toutes les terres, de tout le sol de ce royaume ; que nul ne peut détenir une portion quelconque qu'avec son autorisation et que celui-là est un simple occupant qui ne justifie pas sa propriété par un acte de concessions » ; que « les faits de possession évoqués par les occupants rentrent dans l'exercice des droits d'usagers reconnus aux détenteurs originaires dont ils sont les héritiers, et sont impuissants à fonder la prescription acquisitive » ; que « nul indigène ne peut prétendre à un droit de propreté, s'il n'a obtenu de l'administration supérieure un titre régulier et que les contrats translatifs de la propriété immobilière dans lesquels stipule un indigène en “sa qualité de propriétaire, sont nuls et de plein effet ». Les arrêts ne s'appliquaient qu'au Cayor et à la presqu'île du Cap Vert, mais la thèse était évidemment extensible. Forte de ces attendus, l'administration locale multiplia les difficultés pour accorder aux indigènes le certificat prévu par l'article 65 du D. (art 90 cidessus), condition préalable et essentielle de la demande d'immatriculation et le domaine ne manqua pas de faire opposition aux immatriculations requises. Ces prétentions furent nettement condamnées par le tribunal de première instance de Dakar (arrêts 29 février et 7 mars 1908, Dareste, 1908, III 162). Ces jugements, sans abandonner la thèse de la propriété absolue de l'État, constatèrent que ce dernier « a consenti, sous certaines conditions, l'abandon de ses droits en publiant le Droit du 24 juillet 1906, et ce, dans le but de pouvoir procéder, sans discussion et sans entraves, à la constitution rationnelle et méthodique de la propriété privée dans le Cap Vert » ; que « l'État ne peut pas opposer son droit de propriété à celui qui requiert

l'immatriculation en se conformant aux prescriptions de l'article 65 du droit du 24 juillet 1906 ; qu'en effet, il a publié ce décret pour favoriser dans la plus large mesure la constitution de la propriété individuelle en transférant son droit de propriétaire à ceux qui se conformeraient audit décret, qu'on ne s'expliquerait pas pourquoi l'État a fait publier le D. de 1906, s'il pouvait opposer son droit de propriété à ceux qui produisent les titres et pièces exigés par l'article 65 pour faire immatriculer les immeubles qu'ils détiennent, soit en vertu de titres réguliers, soit en vertu de la coutume locale » ; enfin que rien, dans ce décret, n'établit le droit de l'État de faire opposition à telle ou telle demande d'immatriculation, en opposant son droit de propriété ; qu'il serait contraire à la loi, à la justice et à l'équité de reconnaître que l'État s'est réservé ce droit de l'exercer quand bon lui semblerait, à l'encontre de certaines demandes d'immatriculation. Telle paraissait bien être, en effet, la portée exacte de l'article 58. Ce texte n'accordait pas aux indigènes une faveur dépendant de la bienveillance de l'administration ; il leur reconnaissait un droit sur le sol, résultant de la coutume et de la tradition, et en assurait la conversion facultative en propriété au sens du Code civil à condition que le droit du demandeur fût parfaitement établi et reconnu, ce qu'avait pour but de constatera le certificat administratif prévu par l'article 65. Mais ces arrêts et jugements persistaient à appeler « possession précaire » la tenure indigène. Or cette tenure, pour présenter des caractères spéciaux de propriété collective et inaliénable, n'en constitue pas moins une propriété certaine. Les droits imprescriptibles de la famille et de la tribu, l'impossibilité, pour le chef lui-même, d'aliéner le sol au profit d'étrangers, en sont les tracts essentiels que les tribunaux ne paraissent pas avoir saisis, car ils s'opposent à la thèse de la propriété du sol « attribut de la souveraineté » et transmise, par conséquent, à l'État français avec cette souveraineté. Malgré la jurisprudence ainsi établie, un arrêt de la Cour d'Appel, du 16 juillet 1915, a encore écarté l'application de l'article 58 par un argument tiré du cas d'espèce (V. D. 1916, III, 76) et déclaré que « s'il existe parmi les historiens des divergences sur le fondement de droit de propriété du Damel, il n'est pas à douter qu'à cette époque, la propriété immobilière privée telle qu'elle est définie par le Code civil français, n'était pas encore reconnue dans le Cayor », qu'il existait seulement une tenure « revêtant un véritable caractère de précarité, parce qu'elle restait soumise à la volonté souveraine du Damel qui, en fait, était considéré comme le maître absolu du Cayor, disposant de la personne et des biens de ses sujets» ; par suite, l’État français devrait être reconnu propriétaire « aux droits du Damel du Cayor » de l’immeuble en litige. C'était la consécration, à nouveau, de la théorie du domaine éminent de l'État. Un nouvel arrêt 31 mai 1918 (Dar., 1919, III, 31), quoique plus douteux, paraît cependant confirmer lui aussi cette thèse. On y relève bien, en effet, que « s'il est de principe en droit international public que l'État annexant succède aux droits de souveraineté et de domanialité qui appartiennent aux souverains du pays annexé, ce principe ne porte pas atteinte aux droits de propriété individuelle ou collective lorsqu'il en existe ». Mais il s'agissait du territoire de Thiès, sis hors de l'ancien royaume du Cayor et où « les chefs de territoire et même les indigènes pris individuellement avaient le droit de vendre des terrains ». On doit logiquement en tirer la conclusion que dans le Cayor et, en

général, partout où la coutume ne reconnaît pas aux chefs de collectivité ou aux indigènes le droit d'aliéner les terres, la propriété du sol appartient à l'État, comme attribut de la souveraineté. Une nouvelle application de cette jurisprudence a été faite par le tribunal du deuxième degré du cercle d'Allada le 17 janvier 1932 (V. Perraut, 1931, I, 202). Le cercle d'Allada faisait partie de l'ancien royaume d'Abomey, dont le roi était propriétaire des terres, au même titre que le Damel dans le Cayor. L'annexion a donc fait acquérir à l'État français, la propriété du sol. Toutefois, ce droit de propriété doit s'accommoder des droits coutumiers des indigènes. À ce propos, M. P. Lamué souligne (Penaut, I, 202, note sous l'arrêt) les dangers et les disculpés d'application de la règle ainsi établie par la Jurisprudence, les droits des souverains étant souvent malaisés à déterminer. D'autre part, observe-t-il, le domaine éminent n'a pas pu passer à l’État français, son existence étant contraire au droit public français. En outre, même lorsque l'ancien souverain avait, en principe, la pleine propriété des terres, des droits individuels ou collectifs de nature diverse existaient au profit des détenteurs. Aussi la règle d'après laquelle l'État français a succédé à tous les droits des anciens souverains doit-elle être interprétée avec prudence. En tout cas, son application doit être limitée aux territoires où l'ancien souverain avait véritablement le droit de propreté du sol. Les droits d'usage des indigènes, souvent très étendus et comportant parfois le droit d'user de la terre sans limitation de durée, voire même d'en céder la détention à autrui à titre onéreux doivent être respectés et peuvent se transformer en droit de propriété par la procédure d'immatriculation, conformément aux dispositions de l'article 58 D. 24 juillet 1906 (article 83 cidessus), sans que l'État soit fondé à faire opposition à l'immatriculation sous prétexte d'un droit émanent supérieur. C'est, notons-le, la théorie qui avait toujours prévalu à Madagascar où la loi malgache du 9 mars 1806 attribuait à l'État le sol du royaume. Mais, malgré une jurisprudence solidement établie, le D. 28 sept. 1926 réglementant le domaine dans cette col. a consacré la théorie contraire du domaine éminent (V. note sous article 73, D. 4 février 1911, Madagascar). (So1 et Haranger).

TITRE II

FONCTIONNEMENT DU RÉGIME FONCIER

CHAPITRE I : IMMATRICULATION DES IMMEUBLES

1. DE LA PROCÉDURE D'IMMATRICULATION