Article 83 — Immatriculation / titre foncier

Dans les parties de l'Afrique-Occidentale française où la tenue du sol

par les habitants ne présente pas tous les caractères de la propriété privée,

telle qu'elle existe en France, le fait, par un ou plusieurs détenteurs de terres,

d'avoir établi, par la procédure de l'immatriculation, l'absence de droits

opposables à ceux qu'ils invoquent a pour effet, quels que soient les incidents

de ladite procédure, de consolider leurs droits d'usage et de leur conférer les

droits de disposition reconnus aux propriétaires par la loi française6.

Dans son Recueil de législation et de jurisprudence coloniales, M. P. Dareste,

traitant du régime de la propriété foncière en A.O.F (1908, II, 1) a présenté un

exposé substantiel de la question qui peut se résumer ainsi.

Il s'agissait de savoir si le droit de propriété en A.O.F ne s'était pas toujours

confondu avec la souveraineté et si l'État français n'avait pas hérité, par

l'annexion ou la conquête, de l'un et de l'autre de ces attributs.

L’Administration locale avait hésité quelque temps entre des principes opposés

sanctionnés et appliqués par ses arrêtés du 28 février 1862, qui consacrait la

thèse du domaine éminent de l'État, 10 août 1863, qui rapportait le précédent

et reconnaissait la propriété indigène, 11 mars 1865, qui déterminait les

formes dans lesquelles les terrains vagues pouvaient être concédés et

accordait aux indigènes possesseurs de terres, d'après les coutumes locales,

la faculté de demander des titres réguliers de concession, ce qui était

reconnaître le droit éminent de l'État. En définitive, la jurisprudence

consacrant cette théorie avait confirmé le droit général de propriété de l'État

par l'arrêt solennel de la cour de Bordeaux, rendu, le 24 Juin 1903, sur renvoi

de cassation. Aux termes de cet arrêt, la propriété individuelle était inconnue

au Sénégal dans les territoires annexés par la conquête; en particulier, dans

le royaume du Cayor, « le Damel concentrait en sa personne le droit de

propriété du sol, comme attribut de sa souveraineté absolue sur la vie et les

biens de ses sujets ».

Mais, après le D. du 23 octobre 1904 qui reconnaissait la propriété collective

indigène et, dans son article 10 qualifiait les chefs indigènes de détenteurs de

cette propriété comme « représentants des collectivités », après le D. du 24

Juillet 1906 dont l'article 58 devait se compléter par les articles 5 (article 5,

D. ci-dessus); rendant immatriculation obligatoire dans certains cas, et 65

(Art. 90, D. ci-dessus) prescrivant la délivrance d'un certificat administratif

pour constater les conditions dans lesquelles l'immeuble était détenu par les

requérantes, il semblait que la question fût tranchée.

Cependant, l'administration locale émit la prétention d'indiquer à son profit

cet art. 58 en opposant aux demandes d'immatriculations des indigènes,

demandes basées le plus souvent sur une possession continue et paisible, le

droit général de propriété de l'État, préférable à celui des demandeurs.

Cette prétention fut consacrée par deux arrêts de la Cour d'appel de l’A.O. F

du 8 février 1907 et du 1er mars 1907. Dans ces arrêts, on relève que « le

Gouvernement français qui a pris la place des anciens chefs du Cayor, est seul

aujourd'hui propriétaire de toutes les terres, de tout le sol de ce royaume; que

nul ne peut détenir une portion quelconque qu'avec son autorisation et que

celui-là est un simple occupant qui ne justifie pas sa propriété par un acte de

concessions »; que « les faits de possession évoqués par les occupants rentrent

dans l'exercice des droits d'usagers reconnus aux détenteurs originaires dont

ils sont les héritiers, et sont impuissants à fonder la prescription acquisitive »

; que « nul indigène ne peut prétendre à un droit de propreté, s'il n'a obtenu

de l'administration supérieure un titre régulier et que les contrats translatifs

de la propriété immobilière dans lesquels stipule un indigène en “sa qualité de

propriétaire, sont nuls et de plein effet ».

Les arrêts ne s'appliquaient qu'au Cayor et à la presqu'île du Cap Vert, mais

la thèse était évidemment extensible.

Forte de ces attendus, l'administration locale multiplia les difficultés pour

accorder aux indigènes le certificat prévu par l'article 65 du D. (art 90 cidessus), condition préalable et essentielle de la demande d'immatriculation et

le domaine ne manqua pas de faire opposition aux immatriculations requises.

Ces prétentions furent nettement condamnées par le tribunal de première

instance de Dakar (arrêts 29 février et 7 mars 1908, Dareste, 1908, III 162).

Ces jugements, sans abandonner la thèse de la propriété absolue de l'État,

constatèrent que ce dernier « a consenti, sous certaines conditions, l'abandon

de ses droits en publiant le Droit du 24 juillet 1906, et ce, dans le but de

pouvoir procéder, sans discussion et sans entraves, à la constitution

rationnelle et méthodique de la propriété privée dans le Cap Vert »; que « l'État

ne peut pas opposer son droit de propriété à celui qui requiert

l'immatriculation en se conformant aux prescriptions de l'article 65 du droit

du 24 juillet 1906; qu'en effet, il a publié ce décret pour favoriser dans la plus

large mesure la constitution de la propriété individuelle en transférant son

droit de propriétaire à ceux qui se conformeraient audit décret, qu'on ne

s'expliquerait pas pourquoi l'État a fait publier le D. de 1906, s'il pouvait

opposer son droit de propriété à ceux qui produisent les titres et pièces exigés

par l'article 65 pour faire immatriculer les immeubles qu'ils détiennent, soit

en vertu de titres réguliers, soit en vertu de la coutume locale »; enfin que

rien, dans ce décret, n'établit le droit de l'État de faire opposition à telle ou

telle demande d'immatriculation, en opposant son droit de propriété; qu'il

serait contraire à la loi, à la justice et à l'équité de reconnaître que l'État s'est

réservé ce droit de l'exercer quand bon lui semblerait, à l'encontre de certaines

demandes d'immatriculation.

Telle paraissait bien être, en effet, la portée exacte de l'article 58. Ce texte

n'accordait pas aux indigènes une faveur dépendant de la bienveillance de

l'administration; il leur reconnaissait un droit sur le sol, résultant de la

coutume et de la tradition, et en assurait la conversion facultative en propriété

au sens du Code civil à condition que le droit du demandeur fût parfaitement

établi et reconnu, ce qu'avait pour but de constatera le certificat administratif

prévu par l'article 65.

Mais ces arrêts et jugements persistaient à appeler « possession précaire » la

tenure indigène. Or cette tenure, pour présenter des caractères spéciaux de

propriété collective et inaliénable, n'en constitue pas moins une propriété

certaine. Les droits imprescriptibles de la famille et de la tribu, l'impossibilité,

pour le chef lui-même, d'aliéner le sol au profit d'étrangers, en sont les tracts

essentiels que les tribunaux ne paraissent pas avoir saisis, car ils s'opposent

à la thèse de la propriété du sol « attribut de la souveraineté » et transmise,

par conséquent, à l'État français avec cette souveraineté.

Malgré la jurisprudence ainsi établie, un arrêt de la Cour d'Appel, du 16 juillet

1915, a encore écarté l'application de l'article 58 par un argument tiré du cas

d'espèce (V. D. 1916, III, 76) et déclaré que « s'il existe parmi les historiens des

divergences sur le fondement de droit de propriété du Damel, il n'est pas à

douter qu'à cette époque, la propriété immobilière privée telle qu'elle est définie

par le Code civil français, n'était pas encore reconnue dans le Cayor », qu'il

existait seulement une tenure « revêtant un véritable caractère de précarité,

parce qu'elle restait soumise à la volonté souveraine du Damel qui, en fait,

était considéré comme le maître absolu du Cayor, disposant de la personne et

des biens de ses sujets»; par suite, l’État français devrait être reconnu

propriétaire « aux droits du Damel du Cayor » de l’immeuble en litige.

C'était la consécration, à nouveau, de la théorie du domaine éminent de l'État.

Un nouvel arrêt 31 mai 1918 (Dar., 1919, III, 31), quoique plus douteux, paraît

cependant confirmer lui aussi cette thèse. On y relève bien, en effet, que « s'il

est de principe en droit international public que l'État annexant succède aux

droits de souveraineté et de domanialité qui appartiennent aux souverains du

pays annexé, ce principe ne porte pas atteinte aux droits de propriété

individuelle ou collective lorsqu'il en existe ». Mais il s'agissait du territoire de

Thiès, sis hors de l'ancien royaume du Cayor et où « les chefs de territoire et

même les indigènes pris individuellement avaient le droit de vendre des

terrains ». On doit logiquement en tirer la conclusion que dans le Cayor et, en

général, partout où la coutume ne reconnaît pas aux chefs de collectivité ou

aux indigènes le droit d'aliéner les terres, la propriété du sol appartient à

l'État, comme attribut de la souveraineté.

Une nouvelle application de cette jurisprudence a été faite par le tribunal du

deuxième degré du cercle d'Allada le 17 janvier 1932 (V. Perraut, 1931, I, 202).

Le cercle d'Allada faisait partie de l'ancien royaume d'Abomey, dont le roi était

propriétaire des terres, au même titre que le Damel dans le Cayor. L'annexion

a donc fait acquérir à l'État français, la propriété du sol. Toutefois, ce droit de

propriété doit s'accommoder des droits coutumiers des indigènes.

À ce propos, M. P. Lamué souligne (Penaut, I, 202, note sous l'arrêt) les

dangers et les disculpés d'application de la règle ainsi établie par la

Jurisprudence, les droits des souverains étant souvent malaisés à déterminer.

D'autre part, observe-t-il, le domaine éminent n'a pas pu passer à l’État

français, son existence étant contraire au droit public français. En outre,

même lorsque l'ancien souverain avait, en principe, la pleine propriété des

terres, des droits individuels ou collectifs de nature diverse existaient au profit

des détenteurs. Aussi la règle d'après laquelle l'État français a succédé à tous

les droits des anciens souverains doit-elle être interprétée avec prudence. En

tout cas, son application doit être limitée aux territoires où l'ancien souverain

avait véritablement le droit de propreté du sol.

Les droits d'usage des indigènes, souvent très étendus et comportant parfois

le droit d'user de la terre sans limitation de durée, voire même d'en céder la

détention à autrui à titre onéreux doivent être respectés et peuvent se

transformer en droit de propriété par la procédure d'immatriculation,

conformément aux dispositions de l'article 58 D. 24 juillet 1906 (article 83 cidessus), sans que l'État soit fondé à faire opposition à l'immatriculation sous

prétexte d'un droit émanent supérieur.

C'est, notons-le, la théorie qui avait toujours prévalu à Madagascar où la loi

malgache du 9 mars 1806 attribuait à l'État le sol du royaume. Mais, malgré

une jurisprudence solidement établie, le D. 28 sept. 1926 réglementant le

domaine dans cette col. a consacré la théorie contraire du domaine éminent

(V. note sous article 73, D. 4 février 1911, Madagascar). (So1 et Haranger).