Article 121 — Immatriculation / titre foncier

Le titre foncier est définitif et inattaquable; il constitue, devant les

juridictions françaises, le point de départ unique de tous les droits réels

existant sur l'immeuble au moment de l'immatriculation.

1. a. Cependant, il a été jugé par la Cour d'appel de l'A.O.F. que

l'immatriculation est nulle et non avenue lorsqu'elle porte sur un immeuble

faisant partie du domaine public en raison de l'inaliénabilité de ce domaine

(arrêté 21 mars 1930; Dar., 1930, III, 161).

À ce sujet, M. Dareste fait observer (note sous l'arrêt) que le principe de

l'inaliénabilité du domaine et celui de l'effet irréfragable de l'immatriculation

tiennent leur valeur des textes qui ont appliqué l’un ou institué l'autre en

A.O.F., c'est-à-dire, en l'espèce, de décrets. On ne peut donc déclarer l’un

supérieur à l'autre. «La raison qui parait devoir attribuer la préférence au

principe de l'inaliénabilité du domaine, c'est que les immeubles faisant partie

du domaine public sont dispensés de l'immatriculation. C'est ce que disent en

termes exprès... les articles 38 D.16 juillet 1897, 4 D. 4 février 1911 et 8 D.

29 sept. 1926 pour Madagascar, 28 D. 28 mars 1899 pour Afrique Équatorial

française. En Afrique Occidentale, le D. du 24 juillet 1906 ne contient pas de

dispositions semblables, mais le principe résulte de l'ensemble de ses

dispositions.

La Cour d'appel de l'A.O.F. avait d'ailleurs jugé, le 18 février 1916, que l'État

n'est pas recevable à demander l'immatriculation des terrains dépendant du

domaine public, car ces terrains ne sont pas susceptibles de propriété privée

et, par suite, ne sont pas assujettis aux formalités du S. 24 juillet 1906.

On peut se demander, cependant, s'il en est bien ainsi lorsque, en matière de

domaine public artificiel notamment, l'État croit avoir intérêt à demander

l'immatriculation (Dar., 1916, III, 184, note sous arrêt ci-dessus).

1.b. De ce que le titre foncier est définitif et inattaquable, il résulte que les

droits réels non révélés au moment de la procédure d'immatriculation sont

purges. En particulier, bien que le régime hypothécaire soit encore en vigueur

au Sénégal et que le D. 24 juillet 1906 n'ait pas supprimé la transcription ni

l'inscription hypothécaire avec les garanties qu'elles confèrent, la dualité de

législation résultant de ce maintien des dispositions du C. civ. ne peut mettre

obstacle à l'application du D. de 1906, sauf le droit de recours prévu.

1.c. La question a été posée de savoir si le nouveau régime de la propriété

foncière peut avoir pour effet de remettre en question les droits régulièrement

acquis sous le régime de la législation antérieure du C. civ. et de la

transcription (C. app. A.O.F., 6 février 1920 ont résolu; Dar., 1920, III, 61).

M. Dareste observe (note sous l'arrêt) que cette difficulté est de celles qui

peuvent toujours s'élever lorsqu'un nouveau régime de la propriété vient être

établi sur la base d'une révision des titres anciens, afin de constituer des titres

nouveaux et indiscutables. Il n'est pas douteux que tous les droits réels

antérieurs, non maintenus légalement, soient définitivement abolis. Cela

résulte à la fois de l'article 84, § 2 (art. 110 du présent D.) et des articles 85,

96 et 98 (art. III, 121 et 123 ). Les personnes dont les droits ont été lésés ne

conservent qu'une action personnelle en indemnité, en cas de dol, dans les

conditions fixées par l'article 98 (art. 123 ci-dessous).

2. Par la suite, la Cour d'appel a décidé que les droits réels, même

régulièrement inscrits ou transcrits, sont convertis en droit à indemnité s'il y

a lieu (arrêt 31 mai 1918, Dar., 1919, p. 31).